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Akquisitionsfinanzierung für Hotels: Was Banken heute sehen wollen
Betreiberbonität, Pachtdeckung und ein realistischer Ramp-up sind zentrale Prüfpunkte – der Kaufpreis pro Zimmer allein trägt die Finanzierung nicht.
Hotelankäufe sind finanzierbar, die Prüfung ist jedoch betriebsnäher geworden. Im Mittelpunkt steht die Frage, ob der Betrieb den Kapitaldienst trägt – auch in einem schwächeren Jahr. Der Kaufpreis pro Zimmer bleibt eine Vergleichsgröße, ersetzt diese Prüfung aber nicht.
Wer mit dieser Perspektive in die Finanzierungsansprache geht, bekommt in der Regel schneller belastbare Rückmeldungen.
Worauf Finanzierer schauen
Ausläufe, Tilgung und Covenants hängen von Objekt, Betreiberstruktur, Markt und Finanzierungspartner ab; allgemeingültige Quoten lassen sich nicht seriös angeben. Regelmäßig relevant sind Betreiberbonität, Vertragsart, Restlaufzeit, Pachtdeckung, Investitionsbedarf und die Qualität der Betriebsdaten.
Verbreitet sind Kombinationen aus erstrangiger Finanzierung und ergänzenden Bausteinen wie Nachrangkapital oder Co-Investoren. Covenants werden häufig auf Kapitaldienstdeckung und Verschuldungsgrad gelegt, bei Pachtverträgen ergänzend auf die Pachtdeckung aus dem GOP.
- Geprüfte oder testierte Betreiberzahlen mehrerer Jahre
- Pachtdeckung aus GOP gerechnet, nicht aus dem Bruttoumsatz
- FF&E-Rücklage vertraglich geregelt und im Finanzierungsmodell abgebildet
Ramp-up und Businessplan
Bei Neupositionierung, Betreiberwechsel oder Neueröffnung steht und fällt die Finanzierung mit dem Ramp-up. Wir rechnen grundsätzlich mehrere Szenarien einschließlich eines Stressfalls mit reduziertem RevPAR. Erst wenn der Kapitaldienst auch im Stressfall gedeckt ist, wird die Finanzierungsansprache belastbar.
Eine Zinsreserve für die Anlaufphase ist in Ramp-up-Fällen häufig Bestandteil der Struktur. Sie bindet Eigenkapital, kann aber Diskussionen über Nachschüsse im laufenden Betrieb vermeiden.
Wo Prozesse ins Stocken geraten
Häufig am Pachtvertrag: Kündigungs- und Sonderrechte des Betreibers, unklare Abgrenzung der Instandhaltungspflichten zwischen Dach und Fach und Inventar, fehlende Sicherheiten der Betreibermutter oder eine Umsatzpacht ohne Mindestpacht. Die rechtliche Bewertung solcher Klauseln gehört zu den Rechtsberatern; finanzierungsseitig sind sie regelmäßig ein Diskussionspunkt.
Zweiter häufiger Grund: Betriebszahlen werden spät herausgegeben. Ohne Betreiberdaten entsteht kein Term Sheet. Wir lösen das über eine gestufte Freigabe unter NDA, damit Finanzierungsansprache und Due Diligence parallel laufen können.
Zeitplan
Der erforderliche Vorlauf hängt von Unterlagenqualität, Struktur und Beteiligten ab. Entscheidend ist, Finanzierer bei Hotels parallel zum Kaufprozess anzusprechen und nicht erst nach Unterzeichnung eines exklusiven Zeitfensters.
Kurz gesagt
Finanziert wird der Betrieb, nicht allein das Gebäude. Betreiberzahlen, Pachtdeckung und ein gestresster Ramp-up gehören früh auf den Tisch.
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