Asset Klassen · Rechenzentren
Fox Capital begleitet Eigentümer, Betreiber und Entwickler beim Verkauf von Rechenzentren, Datacenter-Landpaketen und Build-to-Suit-Projekten an Infrastrukturfonds, institutionelle Investoren, Family Offices und strategische Käufer.
Die Fox Capital GmbH ist eine unabhängige, inhabergeführte Beratung für Immobilientransaktionen, Finanzierung, Corporate Finance und M&A. Beim Verkauf von Rechenzentren begleiten wir Bestandsobjekte, Erweiterungsphasen und Landpakete ab einem Transaktionsvolumen von 10 Mio. Euro – als Einzelobjekt, Portfolio oder als Baurecht-Vorhaben, off-market oder im strukturierten Bieterverfahren.
Bei Datacentern ist der Wert nicht in der Gebäudehülle, sondern in der Leistung zu finden: vertraglich gesicherte Netzanschlussleistung, Zustand und Wartungshistorie der Anlagentechnik sowie die Verträge, die die Erträge definieren. Käufer prüfen deshalb weniger Quadratmeter und Lage als Kapazität, Redundanz, Strombeschaffung und Vertragslaufzeit.
Der Käuferkreis ist spezialisiert und überschaubar. Breit gestreute Vermarktung erzeugt Anfragen, aber selten belastbare Gebote. Entscheidend ist die gezielte Ansprache der Adressen, deren Ankaufsprofil zu Größe, Betriebsmodell und Vertragsstruktur des Objekts passt.
Werttreiber
Verfügbarkeit und Dauer von Netzanschlüssen bestimmen, wie schnell Kapazität Erlöse erzeugen kann. Ein dokumentierter, vertraglich gesicherter Anschluss ist ein eigener Werttreiber; ein ungeklärter Anschluss verlängert die Prüfung und mindert den Preis.
Wholesale-Verträge nach Leistung, Colocation nach Rack- oder Fläche, Eigennutzung mit Sale-and-Lease-Back: Jedes Modell verteilt Risiko und Ertrag anders. Laufzeit, Indexierung, Kündigungs- und Change-of-Control-Rechte gehören auf den ersten Blick in die Unterlage; die rechtliche Beurteilung im Einzelfall gehört zu qualifizierten Rechtsanwälten.
USV, Kühlung, Generatoren und Brandfrüherkennung tragen den Betrieb. Restnutzungsdauer, Wartungshistorie und ein Investitionsplan wirken auf Käufer belastbar; fehlt beides, wird der Ersatzbedarf häufig pauschal vom Preis abgezogen.
Der Energieeinkauf ist die größte Einzelkostenposition. Wie Beschaffung organisiert ist – Festpreise, Indexierung, Eigenerzeugung oder Pacht für Photovoltaik – entscheidet, wie verlässlich die operative Marge kalkulierbar bleibt.
Konzipierte, aktive und bereits vermarktete Leistung sollten getrennt ausgewiesen werden. Ein Investor bezahlt gesicherte, vermietete Kapazität anders als Baufläche mit Zukunftsszenario – beide sind wertvoll, aber auf unterschiedliche Weise.
Freie Fläche, Anschlusreserve und erreichbares Baurecht für eine zweite Phase erhöhen die Attraktivität deutlich. Käufer preisen diese Perspektive ein, wenn sie nachvollziehbar dokumentiert ist.
Ablauf
Kapazität, Netzanschluss, Anlagentechnik, Verträge und Betriebsergebnis der letzten Geschäftsjahre dokumentieren.
Bewertung auf Basis des nachhaltigen Betriebs- und Vertragsergebnisses; Festlegung von Zielgruppe und passendem Käuferkreis.
Asset- oder Share Deal, Off-Market oder Bieterverfahren – abgestimmt auf Vertraulichkeit, Zeitplan und steuerliche Prüfung durch Ihre Berater.
Gezielte, diskrete Ansprache von Adressen, die im Datacenter-Segment tatsächlich ankaufen.
Vollständiger, indexierter Datenraum mit technischen Nachweisen, Verträgen und Betriebsunterlagen.
Technische Due Diligence nimmt hier mehr Raum ein als üblich; wir steuern die Prüfung bis zur Beurkundung.
Aus der Praxis
Käufer wollen verstehen, was die Immobilie einschließlich Technik erzielt und was der Betrieb darüber hinaus beiträgt. Wer beides in einer Zahl vermischt, verlängert die Due Diligence – und verschiebt die Verhandlung auf die Preisseite.
Leistungsangaben gehören mit Quelle in die Unterlage: Anschlussvertrag, Ausbauplanung, Vermietstatus. Ohne Nachweis wird jede Zahl vom Käufer abgeschlagen – mit Nachweis ist sie Verhandlungsgrundlage.
Wie Preisänderungen auf Mieter oder Betreiber überwälzt werden, ist eine der ersten Prüffragen. Ist das nicht geklärt, erscheint der Ertrag instabil – unabhängig von der tatsächlichen Qualität des Objekts.
Bei Grundstücken für Datacenter entscheidet der Status des Netzanschlusses über die Bewertung. Baufläche mit gesichertem Anschluss und Baufläche mit Anschlussanfrage sind für Investoren zwei unterschiedliche Produkte – das gehört in die Positionierung.
Fragen
Die Punkte, die Eigentümer vor einem Mandat ansprechen – so beantwortet, wie wir es im Erstgespräch tun.
Je nach Größe und Betriebsmodell sind Infrastruktur- und Spezialfonds, institutionelle Investmentmanager, Family Offices, strategische Käufer aus der Technologie- und Energiebranche sowie Betreiber mit eigenem oder verbundenem Kapital relevant. Bei Portfolios und Plattformen gewinnt die Wiederholbarkeit des Produkts an Bedeutung.
Grundlage ist in der Regel der nachhaltige Ertrag aus Miet-, Pacht- oder Betriebsverträgen, korrigiert um Stromkosten, Wartung, Rücklagen für Anlagentechnik und den Zustand von Netzanschluss und Erweiterungsreserven. Bei Landpaketen und Projekten steht dagegen die Realisierbarkeit im Vordergrund: Baurecht, Anschlussstatus und Ausbauplanung. Eine steuerliche oder rechtliche Beurteilung im Einzelfall gehört zu qualifizierten Steuerberatern beziehungsweise Rechtsanwälten.
Nachweis der Netzanschlussleistung, Stromverträge, Kapazitätsdarstellung, Miet- und Betriebsverträge, Wartungshistorie der Anlagentechnik, Redundanzkonzept, Baurecht und Versicherungsschutz. Je vollständiger diese Unterlagen vorliegen, desto schneller und belastbarer läuft die Prüfung.
Ja. Landpakete mit dokumentiertem Anschlussstatus und Ausbauplanung vermarkten wir an dieselben Investoren wie Bestandsobjekte. Dazu finden Sie eine eigene Seite zu Grundstücken und Entwicklungsflächen.
In der Regel ja. Bei laufendem Betrieb und sensiblen Mandanten ist eine diskrete Ansprache weniger geprüfter Adressen der Normalfall. Details werden erst nach Vertraulichkeitsvereinbarung offengelegt.
Unterlagen
Weiterführend
Käuferkreis
Rechenzentren werden über Kapazität, Verträge und Energie beschrieben, nicht über klassische Immobilienkennzahlen. Welcher Investor infrage kommt, hängt vom Betriebsmodell, der Restlaufzeit der Verträge und dem Status des Netzanschlusses ab.
Asset Klassen
Wir beraten bei Immobilien- und Unternehmenstransaktionen ab 20 Mio. € in ganz Europa, mit klarem Schwerpunkt auf der DACH-Region. Jede Assetklasse hat ihren eigenen Käuferkreis – das sind die Segmente, in denen wir am häufigsten unterwegs sind.
Schicken Sie uns die Eckdaten – Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung zu Preis und Käuferkreis.
