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Office im Umbruch: Was noch finanzierbar ist
Restlaufzeiten, Mieterbonität, Energieperformance, CapEx-Bedarf: Welche Kriterien wie stark wiegen, unterscheidet sich je nach Finanzierungspartner und Objekt.
Büro ist nicht tot, aber der Markt ist differenzierter geworden. Moderne, gut gelegene Flächen mit belastbarer Energieperformance werden weiterhin finanziert. Für Objekte ohne Konzept ist die Kapitalbeschaffung anspruchsvoller geworden.
Worauf Finanzierungspartner schauen
Bei Bürofinanzierungen können unter anderem Mietvertragsrestlaufzeiten, Mieterbonität, Lage, Objektqualität, Energieperformance, CapEx-Bedarf, Drittverwendungsfähigkeit und das Exit-Szenario relevant sein. Gewichtung und Anforderungen unterscheiden sich je nach Finanzierungspartner und Objekt; eine allgemeingültige Prüfreihenfolge gibt es nicht.
Die Energieperformance ist dabei kein Nebenthema mehr. Sie kann sowohl die Konditionen als auch die Bereitschaft zur Finanzierung beeinflussen, weil viele institutionelle Käufer eigene Kriterien anlegen und Finanzierer den Exit mitdenken.
Was ein Refurbishment wirtschaftlich bedeutet
Belastbare Pauschalwerte je Quadratmeter gibt es nicht; die Kosten hängen von Zustand, Bauteilen, Technik, Flächenzuschnitt und Marktumfeld ab. Entscheidend ist die Frage, ob die nach Fertigstellung erzielbare Miete die Investition trägt.
Der Mietausfall während der Bauzeit gehört in die Rechnung. Er wird regelmäßig unterschätzt und kann bei längeren Maßnahmen zu den größten Einzelpositionen zählen.
Wo wir zur Entscheidung raten
Bei Bestandsbüro in Nebenlagen ohne Modernisierungskonzept und mit auslaufenden Mietverträgen kann sich sowohl die Finanzierung als auch die Vermarktung deutlich schwieriger gestalten. Wie stark, hängt von Mikrolage, Objektqualität, Umnutzungspotenzial und Käuferprofil ab.
Wer ein solches Objekt hält, sollte die Optionen bewusst abwägen: investieren, umnutzen oder verkaufen. Jede dieser Optionen hat einen Preis – das Offenhalten in der Regel ebenfalls.
Kurz gesagt
Es gibt keine einheitliche Prüfreihenfolge der Banken. Restlaufzeit, Bonität, Energieperformance und CapEx-Bedarf wirken zusammen – und werden je nach Haus unterschiedlich gewichtet.
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