Finanzierung · Whole Loan

Whole Loan

Eine Finanzierungslösung, bei der ein Kapitalgeber einen Beleihungsbereich abdeckt, der über eine klassische reine Senior-Tranche hinausgeht.

Beim Whole Loan stellt ein Kapitalgeber die Fremdfinanzierung über einen Beleihungsbereich bereit, der über eine klassische reine Senior-Tranche hinausgehen kann. Für den Kreditnehmer bedeutet das einen Ansprechpartner, eine Dokumentation und einen Prozess. Ob und wie der Kapitalgeber intern in Tranchen aufteilt oder Teile weiterplatziert, hängt vom jeweiligen Haus ab.

Gegenüber einer Kombination aus Senior-Darlehen und separater Nachrangtranche entfallen die Verhandlung zwischen zwei Kreditgebern sowie Rangrücktritts- und Intercreditor-Regelungen zwischen unterschiedlichen Häusern. Ob dieser Weg wirtschaftlich vorteilhaft ist, zeigt erst der Vergleich der Gesamtkosten und Auszahlungsvoraussetzungen beider Varianten.

Whole-Loan-Geber sind überwiegend Debt-Fonds, spezialisierte Finanzierer und einzelne Kreditinstitute mit eigener Immobilienkreditplattform. Wir kennen deren Prüfraster und sprechen gezielt die Häuser an, deren Mandat zum Objekt und zum Businessplan passt.

Geeignet für

Ankäufe mit knapper Exklusivitätsfrist
Value-Add-Objekte in der Umbau- oder Umsetzphase
Projekte, die im klassischen Bankraster schwer abbildbar sind
Portfolios mit heterogenen Objekten
Situationen, in denen zwei parallele Kreditprozesse den Zeitplan gefährden

Eckdaten

Mandatsvolumen: ab 10 Mio. €
Struktur: ein Kreditgeber, eine Dokumentation
Beleihungsbereich: über reine Senior-Tranche hinausgehend
Interne Tranchierung: kapitalgeberabhängig
Sicherheiten: u. a. Grundpfandrecht, Anteilsverpfändung
Erstindikation: angestrebt binnen 48 Stunden

Konditionen anfragen

Vorteile

Warum diese Struktur funktioniert

Ein Kreditgeber

Eine Kreditentscheidung, ein Vertragswerk – keine Abstimmung zwischen zwei Häusern über Rang und Zahlungswasserfall.

Erweiterter Beleihungsbereich

Der Whole Loan deckt einen Bereich ab, der über eine reine Senior-Tranche hinausgehen kann, ohne dass eine separate Nachrangtranche verhandelt werden muss.

Schlankere Dokumentation

Ein Kreditvertrag statt paralleler Verträge mit Intercreditor-Regelung – das reduziert den Abstimmungsaufwand.

Breiteres Objektspektrum

Auch Übergangsnutzungen, Leerstand und Repositionierungen kommen bei entsprechenden Häusern in Betracht.

Ein Preis statt mehrerer Ebenen

Die Vergütung wird als Gesamtkondition verhandelt und lässt sich der Alternative aus Senior plus Nachrang gegenüberstellen.

Refinanzierungsperspektive

Nach Stabilisierung kann geprüft werden, ob eine Ablösung durch vorrangiges Kapital wirtschaftlich sinnvoll ist.

Ablauf

So gehen wir vor

Schritt 01
Kurzprüfung
Objekt, Businessplan und Zeitschiene werden auf Whole-Loan-Fähigkeit geprüft.
Schritt 02
Anbieterauswahl
Ansprache der Debt-Fonds und Finanzierer, deren Prüfraster zum Objekt passt.
Schritt 03
Indikative Angebote
Vergleich von Kondition, Gebühren, Auszahlungsvoraussetzungen, Tilgung und Covenants.
Schritt 04
Dokumentation
Ein Kreditvertrag statt paralleler Verträge – die Rechtsberatung übernehmen Ihre Anwälte.
Schritt 05
Closing & Refinanzierungsplan
Auszahlung und frühzeitige Planung der späteren Ablösung.

Aus der Praxis

Woran es in der Umsetzung wirklich hängt

Der Vergleich muss vollständig sein

Ein Whole Loan ist mit der Kombination aus Senior plus Nachrang zu vergleichen – inklusive aller Gebühren, Bereitstellungszinsen, Beratungskosten und des Zeitbedarfs für die Abstimmung zwischen zwei Häusern. Erst dann lässt sich beurteilen, welche Variante im konkreten Fall vorzugswürdig ist.

Was Kapitalgeber prüfen

Im Zentrum stehen Objektqualität und Lage, Businessplan und Kostenplan, Baurecht und Umsetzungsstand, Vermietung bzw. Vertrieb, Sicherheitenpaket, Eigenmitteleinsatz des Sponsors, Track Record sowie das Exit- oder Refinanzierungsszenario.

Auszahlungsvoraussetzungen ernst nehmen

Bei baubegleitenden Strukturen entscheiden Mittelabrufe, Monitoring und Nachweispflichten über die Liquiditätsplanung. Diese Punkte gehören in das Term Sheet und nicht erst in die Vertragsverhandlung.

Vorfälligkeit früh klären

Whole-Loan-Geber kalkulieren regelmäßig mit Mindestlaufzeiten oder Mindestverzinsungen. Wenn ein früher Exit realistisch ist, gehört die Vorfälligkeitsregelung in die erste Verhandlungsrunde.

Fragen

Was Mandanten uns am häufigsten fragen

Die dargestellten Strukturen dienen der allgemeinen Information. Verfügbarkeit, Auslauf, Laufzeit, Pricing, Sicherheiten und weitere Konditionen hängen von Objekt, Kreditnehmer, Marktumfeld und konkreter Finanzierung ab. Angaben stellen keine Finanzierungszusage dar.

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