Fox Capital Logo
EN

Transaktionen

Immobilientransaktionen strukturiert umsetzen.

Über € 2 Milliarden an Transaktionsvolumen haben wir strukturiert, begleitet und zum Abschluss gebracht – vom diskreten Off-Market-Verkauf bis zum strukturierten Bieterverfahren.

€ 2 Mrd.+

Transaktionsvolumen

8.000+

Kapitalgeber & Investoren

20+

Jahre Branchenerfahrung

Off-Market

Sourcing

Luftbild eines innerstädtischen Quartiers zur blauen Stunde
KI-generierte Illustration

Asset Klassen

Asset Klassen, die wir abdecken

Office

Core- und Core+-Büros in guten Lagen. Den Wert bestimmen WAULT, Mieterbonität und der ESG-Fahrplan – Objekte ohne Modernisierungskonzept verlieren aktuell am schnellsten an Liquidität.

  • ›WAULT und Mieterbonität
  • ›ESG-Pfad und Energieklasse
  • ›Flächeneffizienz nach Homeoffice

Residential

Wohnportfolios, Neubauquartiere und Projektentwicklungen. Regulierung, Mietspiegel und aufgestauter Instandhaltungsbedarf prägen den Preis stärker als die reine Bruttoanfangsrendite.

  • ›Miethöhe im Verhältnis zur Marktmiete
  • ›Regulatorik und Milieuschutz
  • ›CapEx-Rückstau realistisch bewerten

Studentenwohnen

Studentenwohnheime, PBSA-Objekte und Student-Living-Portfolios. Käufer rechnen mit der durchschnittlichen Jahresauslastung und dem Ertrag nach Betriebs- und Servicekosten – All-in-Miete, Betreiberstruktur und FF&E-Rücklagen beeinflussen den Preis.

  • ›Jahresauslastung statt Semesterbeginn
  • ›Pacht, Managementvertrag oder Eigenbetrieb
  • ›Campusnähe und Studierendenzahlen

Micro Living

Möblierte Kleinformate für mobile Zielgruppen. Die Miete pro Quadratmeter ist häufig vergleichsweise hoch, der Betrieb ist managementintensiver als bei klassischer Vermietung – deshalb zählt neben dem Objekt die operative Aufstellung.

  • ›All-in-Miete und Möblierung
  • ›Fluktuation und Zielgruppe
  • ›Managementkosten und Gemeinschaftsflächen

Serviced Apartments & Boardinghäuser

Apartment-Häuser mit definiertem Serviceumfang – vom Boardinghaus bis zum Longstay-Produkt. Bewertet wird der operative Ertrag je Einheit: Aufenthaltsdauern, Belegung, All-in-Entgelte und die Kosten, die der Service verursacht.

  • ›Aufenthaltsdauer: kurz, mittel, lang
  • ›Erlös je verfügbare Einheit
  • ›Eigenbetrieb, Managementvertrag oder Pacht

Logistik & Light Industrial

Neubau- und Bestandshallen an verkehrsgünstigen Standorten, dazu kleinteilige Gewerbeparks. Die Nachfrage bleibt hoch, entscheidend sind Deckenhöhe, Andienung und Erweiterungsflächen.

  • ›Autobahn- und Ballungsraumanbindung
  • ›Drittverwendungsfähigkeit
  • ›Photovoltaik als Zusatzertrag

Retail & Nahversorgung

Fachmarktzentren, Nahversorger und High-Street-Lagen. Lebensmittelanker mit langen Verträgen sind begehrt, reine Innenstadtlagen brauchen ein tragfähiges Nutzungskonzept.

  • ›Lebensmittelanker und Indexierung
  • ›Umsatzmieten kritisch prüfen
  • ›Umnutzungspotenzial im Obergeschoss

Hospitality & Hotelimmobilien

Hotels, Serviced Apartments und Boardinghäuser – unser Kernthema. Bewertet wird nicht nur das Gebäude, sondern das Betreiberkonzept: Pacht, Managementvertrag oder Hybridmodell verändern das Risikoprofil grundlegend.

  • ›Pacht vs. Managementvertrag
  • ›RevPAR und Marktauslastung
  • ›Betreiberbonität und FF&E-Rücklage

Healthcare & Betreutes Wohnen

Pflegeheime, Kliniken und Seniorenwohnen. Der demografische Rückenwind ist verlässlich, das eigentliche Risiko liegt beim Betreiber und in der Refinanzierung der Pflegesätze.

  • ›Betreiber-Due-Diligence
  • ›Pflegesatzverhandlung und Auslastung
  • ›Doppelzimmerquote und Landesrecht

Mixed-Use & Quartiere

Gemischt genutzte Quartiere und Konversionen. Baurecht und Andienung sind komplexer, dafür streut sich das Risiko über mehrere Nutzungsarten in einem Objekt.

  • ›Nutzungsmix und Synergien
  • ›Baurecht und Bebauungsplan
  • ›Teilbarkeit für spätere Exits

Sonder- & Betreiberimmobilien

Rechenzentren, Parkhäuser, studentisches Wohnen und Freizeitimmobilien. Der Käufermarkt ist eng; belastbare Betreiberverträge und nachvollziehbare Erträge entscheiden hier über den Preis.

  • ›Spezialisierter Käuferkreis
  • ›Technische Ausstattung als Werttreiber
  • ›Vertragslaufzeit als Preisanker

Grundstücke & Entwicklungsflächen

Bauland, Konversions- und Nachverdichtungsflächen. Der Preis folgt dem Baurecht, der erzielbaren Geschossfläche und der Frage, wie viel Unsicherheit der Käufer einpreisen muss.

  • ›Baurechtsstatus und erzielbare BGF
  • ›Altlasten und Bodengutachten
  • ›Nachbesserung bei erreichtem Baurecht

Projektentwicklungen

Entwicklungen in jeder Phase: nach Baurecht, während der Bauzeit oder fertig vermietet. Über den Preis entscheiden Kostensicherheit und Vorvermietung, nicht die Architektur.

  • ›GU-Vertrag und Kostenpuffer
  • ›Vorvermietungsquote
  • ›Forward Funding oder Verkauf nach Fertigstellung

Transaktionsformen

Welche Struktur zu Ihrem Vorhaben passt

Die Wahl der Transaktionsform entscheidet über Steuerlast, Zeitplan und Käuferkreis. Wir klären das vor der Vermarktung – nicht erst in der Verhandlung.

Asset Deal

Beim Asset Deal werden die konkret definierten Vermögensgegenstände erworben. Dadurch lässt sich der Transaktionsgegenstand gezielt abgrenzen; gleichzeitig sind Übertragungserfordernisse für Grundstücke und gegebenenfalls weitere Verträge bzw. Vermögenswerte zu beachten. Grunderwerbsteuer fällt regelmäßig auf den Kaufpreis an, und jedes Objekt wird einzeln im Grundbuch umgeschrieben.

  • ›Transaktionsgegenstand klar abgrenzbar
  • ›Neuer steuerlicher Abschreibungssockel für die abschreibungsfähigen Bestandteile
  • ›Grunderwerbsteuer regelmäßig auf den Kaufpreis

Share Deal

Gegenstand des Verkaufs sind die Anteile an der Objektgesellschaft. Die Gesellschaft bleibt Eigentümerin der Immobilie und grundsätzlich auch Vertragspartnerin bestehender Verträge. Wesentliche Verträge – insbesondere Finanzierungen, Miet-, Betreiber-, Joint-Venture- oder sonstige Schlüsselverträge – müssen jedoch auf Change-of-Control-, Zustimmungs-, Kündigungs- und Anpassungsrechte geprüft werden. Auf Käuferseite erfordert der Share Deal deshalb regelmäßig eine umfassendere gesellschaftsrechtliche, steuerliche und finanzierungsbezogene Due Diligence.

  • ›Bestehende Verträge grundsätzlich bei der Gesellschaft
  • ›Change-of-Control und Zustimmungserfordernisse prüfen
  • ›Bestehende Finanzierung nicht automatisch übertragbar
  • ›Gesellschaftsrechtliche und steuerliche Due Diligence
  • ›Historische Risiken und Verbindlichkeiten berücksichtigen

Share Deal und Grunderwerbsteuer

Auch ein Share Deal kann Grunderwerbsteuer auslösen. Bei grundbesitzenden Gesellschaften greifen besondere grunderwerbsteuerliche Tatbestände für Anteilsübertragungen und Veränderungen im Gesellschafterbestand. Entscheidend sind unter anderem Beteiligungsquoten, Erwerberstruktur und zeitlicher Verlauf. Ob und in welchem Umfang Grunderwerbsteuer entsteht, sollte deshalb bereits vor Festlegung der Transaktionsstruktur steuerlich geprüft werden.

  • ›Share Deal nicht automatisch grunderwerbsteuerfrei
  • ›Beteiligungsquoten und Erwerberstruktur entscheidend
  • ›90-%-Schwellen des GrEStG beachten
  • ›Zehnjahreszeiträume können relevant sein
  • ›Steuerliche Struktur vor Vermarktungsstart prüfen

Off-Market-Transaktion

Ein diskreter Verkauf an einen vorab geprüften Käuferkreis, ohne öffentliches Angebot. Ein fokussierter Off-Market-Prozess kann bei vorbereiteten Unterlagen und entscheidungsfähigen Parteien schneller verlaufen als ein breites Bieterverfahren. Die tatsächliche Dauer hängt insbesondere von Due Diligence, Finanzierung, Vertragsverhandlungen und erforderlichen Zustimmungen ab.

  • ›Kein Marktgeräusch
  • ›Zwei bis fünf qualifizierte Adressen
  • ›Kompakter Prozess bei vollständiger Vorbereitung

Strukturiertes Bieterverfahren

Ein mehrstufiger Prozess mit Teaser, Info-Memorandum und gestaffelten Angeboten – erst indikativ, dann bindend. Erzeugt echten Preiswettbewerb und macht Finanzierungssicherheit der Bieter vergleichbar.

  • ›Feste Fristen und Spielregeln
  • ›Indikative und bindende Runde
  • ›Preis und Vollzugssicherheit gegenübergestellt

Forward Deal

Der Verkauf einer Projektentwicklung vor Fertigstellung – als Forward Funding, bei dem der Käufer den Bau mitfinanziert, oder als Forward Purchase mit Zahlung bei Übergabe. Sichert dem Entwickler den Exit, dem Investor die Pipeline.

  • ›Exit-Sicherheit vor Baubeginn
  • ›Baukosten- und Fertigstellungsgarantien
  • ›Kaufpreis an Meilensteine geknüpft

Sale-and-Lease-Back

Der Eigennutzer verkauft die Immobilie und mietet sie langfristig zurück. Das setzt Kapital frei, ohne den Standort aufzugeben – am Ende entscheidet die Qualität des Mietvertrags über den erzielbaren Preis.

  • ›Liquidität ohne Umzug
  • ›Laufzeiten meist 10 bis 20 Jahre
  • ›Mieterbonität treibt die Rendite

Portfolio- & Globalverkauf

Mehrere Objekte werden zu einem Paket gebündelt und an institutionelle Käufer vermarktet. Senkt die Transaktionskosten je Einheit und macht auch kleinteilige Bestände für Fonds ankaufsfähig.

  • ›Ein Vertrag statt vieler Einzeldeals
  • ›Portfolio-Auf- oder -Abschlag kalkulieren
  • ›Cherry-Picking vertraglich unterbinden

Joint Venture & Anteilsverkauf

Ein Teilverkauf an einen Kapitalpartner statt des kompletten Exits. Der Verkäufer bleibt an der weiteren Wertentwicklung beteiligt, gewinnt aber Eigenkapital und Know-how dazu.

  • ›Governance und Waterfall vorab regeln
  • ›Exit-Mechanik inklusive Call/Put
  • ›Häufig zwischen 50/50 und 90/10

Notverkauf & Restrukturierung

Die Verwertung unter Zeitdruck – nach Covenant-Bruch, Baustopp oder in Insolvenznähe. Entscheidend sind ein vollständiger Datenraum, abgestimmte Banken und Käufer, die ohne Finanzierungsvorbehalt handeln können.

  • ›Abstimmung mit der finanzierenden Bank
  • ›Käufer mit eigenem Eigenkapital
  • ›Straffe Timeline, klare Kommunikation

Ablauf im Bild

Der Weg vom Eigentümer zum Abschluss

  1. 01

    Eigentümer

    Erste Eckdaten, vertraulich

  2. 02

    Prüfung

    Objekt, Miete, Struktur

  3. 03

    Teaser

    Anonymisiert, Exposé

  4. 04

    Investoren

    Handverlesene Ansprache

  5. 05

    Closing

    Signing, Übergabe

Verkaufsprozess

So verkaufen wir

  1. Schritt 01

    Bewertung & Positionierung

    Marktnahe Bewertung, Definition des Käuferuniversums und die Story, die das Objekt glaubwürdig trägt.

  2. Schritt 02

    Strukturentscheidung

    Asset oder Share Deal, Off-Market oder Bieterverfahren – abgestimmt auf Steuerposition, Zeitplan und Vertraulichkeit.

  3. Schritt 03

    Unterlagen & Datenraum

    Teaser, Exposé, Mieterliste und Datenraum auf institutionellem Niveau, fertig vor der ersten Ansprache.

  4. Schritt 04

    Käuferansprache

    Gezielt und diskret – nur an Adressen, die Assetklasse, Ticketgröße und Zeitplan tatsächlich bedienen können.

  5. Schritt 05

    Angebote & Shortlist

    Vergleich von Preis, Finanzierungssicherheit und Timeline, nicht nur der Kopfzahl auf dem Angebot.

  6. Schritt 06

    Due Diligence & Closing

    Steuerung von Käufer, Beratern und Datenraum bis zur Beurkundung und zum Übergang von Nutzen und Lasten.

Track Record

Ausgewählte Referenzprojekte

€ 45 Mio. · Metropolregion Hamburg

Wohn-Portfolio Deutschland

Strukturierung und Platzierung eines schlüsselfertigen Wohnbauprojekts bei einem institutionellen Investor.

€ 82 Mio. · Frankfurt am Main

Mixed-Use Quartier

Refinanzierung und Eigenkapital-Matching für ein gemischt genutztes Quartier in Bestlage.

€ 28 Mio. · Palma / International

Hospitality & Serviced Apartments

Verkauf und Betreibervermittlung für eine hochwertige Hospitality-Immobilie.

„Das höchste Gebot nützt nichts, wenn der Käufer es nicht finanzieren kann. Das prüfen wir, bevor eine Shortlist überhaupt entsteht.“
Sabiene Münch · Geschäftsführung, Fox Capital

Häufige Fragen

Was uns am häufigsten gefragt wird

Kurze Antworten aus der Praxis – und ein Hinweis darauf, wann ein Nachbarbereich der bessere Weg ist.

Wie diskret läuft ein Verkauf wirklich ab?

Off-Market heißt bei uns: anonymisierter Teaser, namentlich ausgewählte Adressaten, NDA vor jedem Detail. Mieter, Betreiber und Wettbewerb erfahren nichts, solange Sie das nicht wollen.

Direktlink zu dieser Frage
Wie lange dauert eine Transaktion?

Das hängt von Objekt, Käuferkreis, Transaktionsstruktur und Umfang der Due Diligence ab. Vollständige Unterlagen beschleunigen den Ablauf spürbar – ein unvollständiger Datenraum ist ein häufiger Grund für Verzögerungen.

Direktlink zu dieser Frage
Asset Deal oder Share Deal – was ist besser?

Die geeignete Struktur hängt nicht nur von der steuerlichen Behandlung ab. Relevant sind insbesondere Haftung, Finanzierung, bestehende Verträge, Transaktionskosten, Käuferstruktur und die konkrete Gesellschafts- bzw. Objektstruktur. Die wirtschaftlichen Auswirkungen sollten deshalb vor Beginn der Vermarktung gemeinsam mit den jeweiligen Rechts- und Steuerberatern bewertet werden.

Direktlink zu dieser Frage
Warum sprechen wir über Finanzierung, wenn ich verkaufen will?

Weil ein Käufer ohne gesicherte Finanzierung kein Käufer ist. Wir prüfen die Finanzierbarkeit früh mit – und zeigen Ihnen alternativ, ob eine Refinanzierung Ihr Ziel günstiger erreicht als ein Verkauf.

Direktlink zu dieser Frage
Wann wird aus einem Immobilienverkauf ein M&A-Prozess?

Sobald Objektgesellschaften, Betreiberverträge oder ein ganzes Portfolio im Spiel sind. Dann greifen SPA-Logik, Due Diligence und Bewertungsmethoden aus dem M&A-Bereich.

Direktlink zu dieser Frage

Unterlagen

Unterlagen ansehen

Die folgenden Unterlagen stellen wir Ihnen auf Anfrage zur Verfügung – schreiben Sie uns kurz über das Kontaktformular, wir melden uns zeitnah.

Kurz anfragen

Schreiben Sie uns kurz über das Kontaktformular – wir melden uns mit den passenden Unterlagen.

Verkäufer-Leitfaden

Unterlagen anfordern

Keine Newsletter-Anmeldung.

Verwandte Bereiche

Woran dieser Bereich angrenzt

Die wenigsten Fragestellungen bleiben in einer Disziplin. Diese Bereiche hängen daran – und das ist der übliche Anlass.

Immobilienfinanzierung

Mezzanine, Senior Debt, Whole Loan, Bridge und Forward Funding – strukturiert und platziert über ein Netzwerk von mehr als 8.000 Kapitalgebern und Investoren.

  • ›Ein Ankauf steht nur, wenn die Finanzierung steht – wir strukturieren sie parallel zum Kaufprozess.

Mergers & Acquisitions

Verkauf und Zukauf von Unternehmen und Immobiliengesellschaften – Bewertung, Käuferauswahl, SPA und Closing.

  • ›Portfolios werden häufiger über Gesellschaftsanteile als über Grundbücher bewegt.

Corporate Finance

Anleihen, Schuldscheine, Private Equity, Akquisitionsfinanzierung und Kapitalstruktur jenseits der Hausbanklinie.

  • ›Wachstum über Zukäufe braucht eine Finanzierungsseite, die den Zeitplan mitträgt.

Möchten Sie ein Objekt veräußern?

Diskret, strukturiert und zügig an qualifizierte Investoren. Und falls Halten mit frischem Kapital sinnvoller ist, rechnen wir die Finanzierungsseite gegen.

Objekt anbietenFinanzierung gegenrechnen
Jetzt Kontakt aufnehmen