Nachhaltige Auslastung
Käufer rechnen mit der durchschnittlichen Jahresauslastung, nicht mit dem Semesterbeginn. Belegte Monatswerte über mehrere Jahre und ein Konzept für die Sommermonate stützen den Preis.
Asset Klassen · Student Housing
Studentenwohnen & Student Housing
Fox Capital begleitet Eigentümer und Projektentwickler beim Verkauf von Studentenwohnheimen, PBSA-Objekten und Student-Living-Portfolios an spezialisierte Fonds, institutionelle Investoren, Family Offices und Betreiber.
Die Fox Capital GmbH ist eine unabhängige, inhabergeführte Beratung für Immobilientransaktionen, Finanzierung, Corporate Finance und M&A. Beim Verkauf von Studentenwohnen begleiten wir Bestandsobjekte, Neubauten und Projektentwicklungen ab einem Transaktionsvolumen von 10 Mio. Euro – als Einzelobjekt oder Portfolio, off-market oder im strukturierten Bieterverfahren.
Studentenwohnen (Purpose-Built Student Accommodation, PBSA) liegt zwischen Wohnen und Betreiberimmobilie. Käufer bewerten deshalb nicht nur Lage und Gebäude, sondern Auslastung über das ganze Jahr, die Zusammensetzung der All-in-Miete, die Betriebskosten und die Struktur des Betriebs – Pacht, Management oder Eigenbetrieb.
Der Käuferkreis ist spezialisiert. Eine breit gestreute Vermarktung erzeugt Anfragen, aber selten belastbare Gebote. Entscheidend ist die gezielte Ansprache der Adressen, deren Ankaufsprofil zu Standort, Größe und Betreiberstruktur passt.
Worauf wir zuerst schauen
- Standort, Hochschullandschaft und Wettbewerbsangebot
- Auslastung im Jahresverlauf, einschließlich Sommermonaten
- All-in-Mieten und ihre rechtliche Belastbarkeit
- Betriebs- und nicht umlagefähige Kosten je Einheit
- Betreiberstruktur: Pacht-, Managementvertrag oder Eigenbetrieb
- CapEx- und FF&E-Bedarf, Fluktuation und Drittverwendungsfähigkeit
Kennzahlen
- Transaktionsvolumen
- ab 10 Mio. €
- Objekte
- Wohnheime, PBSA, Portfolios, Projekte
- Typische Käufer
- Spezialfonds, Institutionelle, Family Offices, Betreiber
- Bewertungsbasis
- Nettoertrag aus Betrieb und Vertrag
- Vermarktung
- Off-market oder Bieterverfahren
Werttreiber
Was hier den Preis bestimmt
Netto statt brutto
Die All-in-Miete enthält Möblierung, Nebenkosten und Services. Bewertet wird, was nach Betriebs-, Service- und Vermarktungskosten übrig bleibt – diese Aufschlüsselung gehört in den Datenraum.
Betreiber und Vertrag
Pachtvertrag mit bonitätsstarkem Betreiber, Managementvertrag oder Eigenbetrieb verändern das Risikoprofil grundlegend. Restlaufzeit, Sicherheiten sowie Change-of-Control- und Kündigungsklauseln sind vor Vermarktungsstart zu prüfen.
Standortnachfrage
Entwicklung der Studierendenzahlen, Angebot an Wohnheimplätzen, Entfernung zu Campus und ÖPNV sowie Projekte in der Pipeline bestimmen, wie belastbar die Mietannahmen sind.
CapEx und FF&E
Möblierung und Ausstattung nutzen sich durch hohe Fluktuation schneller ab. Dokumentierte Ersatzzyklen und Rücklagen verhindern pauschale Abschläge in der Due Diligence.
Skalierbarkeit und Drittverwendung
Objektgröße, Plattformfähigkeit für Betreiber und eine mögliche alternative Nutzung als Micro-Living oder Wohnen beeinflussen, wie viele Käufer realistisch bieten.
Ablauf
So läuft ein Verkauf in diesem Segment
- Schritt 01
Objektprüfung
Aufnahme von Betriebszahlen, Mietstruktur, Betreibervertrag, Baurecht und technischem Zustand.
- Schritt 02
Bewertung und Positionierung
Marktnahe Bewertung auf Basis des nachhaltigen Nettoertrags und Definition des passenden Käuferkreises.
- Schritt 03
Strukturentscheidung
Asset oder Share Deal, Off-Market oder Bieterverfahren – abgestimmt auf Zeitplan, Vertraulichkeit und steuerliche Prüfung durch Ihre Berater.
- Schritt 04
Anonymisierter Teaser und Ansprache
Gezielte, diskrete Ansprache von Adressen, die im Segment tatsächlich ankaufen.
- Schritt 05
NDA und Datenraum
Vollständiger, indexierter Datenraum nach Unterzeichnung der Vertraulichkeitsvereinbarung.
- Schritt 06
Angebote, Due Diligence und Closing
Vergleich von Preis und Vollzugssicherheit, Steuerung der Due Diligence bis zur Beurkundung.
Fragen
Was Eigentümer uns fragen
Die Punkte, die Eigentümer vor einem Mandat ansprechen – so beantwortet, wie wir es im Erstgespräch tun.
Wer kauft Studentenwohnheime?
Typische Käufer sind spezialisierte Student-Housing- und Wohnfonds, institutionelle Investoren wie Versicherungen und Versorgungswerke, internationale Student-Housing-Plattformen, Family Offices sowie Betreiber, die Objekte selbst halten wollen. Ihre Ankaufsprofile unterscheiden sich nach Standortqualität, Objektgröße, Baujahr und Betreiberstruktur. Weil der Käuferkreis vergleichsweise klein ist, ist eine gezielte Ansprache der passenden Adressen wirkungsvoller als eine breite Vermarktung.
Wie wird Studentenwohnen bewertet?
Grundlage ist in der Regel der nachhaltig erzielbare Nettoertrag: die Mieteinnahmen bei realistischer Jahresauslastung abzüglich Betriebs-, Service-, Vermarktungs- und nicht umlagefähiger Kosten sowie Rücklagen für FF&E und CapEx. Bei verpachteten Objekten stehen Pachthöhe, Restlaufzeit und Betreiberbonität im Mittelpunkt. Standortnachfrage und Wettbewerbsangebot bestimmen, welchen Risikoabschlag Käufer ansetzen.
Welche Kennzahlen prüfen Investoren?
Im Vordergrund stehen die monatliche Auslastung über mehrere Jahre einschließlich der Sommermonate, die durchschnittliche Miete je Apartment und ihre Zusammensetzung, die Wiedervermietungs- und Vorvermietungsquote, Betriebskosten und nicht umlagefähige Kosten je Einheit sowie der FF&E- und CapEx-Bedarf. Bei Pachtmodellen kommen Pachtdeckung und Restlaufzeit hinzu. Am Standort prüfen Investoren Studierendenzahlen, Wohnheimangebot und Projekte in der Pipeline.
Welche Rolle spielt der Betreiber?
Der Betreiber entscheidet über Auslastung, Kostenstruktur und Wiedervermietung. Beim Pachtvertrag kauft der Investor vor allem das Vertrags- und Bonitätsrisiko des Betreibers, beim Managementvertrag oder Eigenbetrieb das operative Ergebnis. Restlaufzeit, Sicherheiten, Leistungsabgrenzung sowie Change-of-Control- und Kündigungsrechte sollten vor dem Verkauf geprüft werden; die rechtliche Beurteilung im Einzelfall gehört zu qualifizierten Rechtsanwälten.
Kann Student Housing off-market verkauft werden?
Ja. Gerade bei laufendem Betrieb ist ein Off-Market-Verkauf an wenige geprüfte Investoren häufig sinnvoll, weil er Unruhe bei Mietern, Personal und Betreiber vermeidet. Ein anonymisierter Teaser geht nur an passende Adressen, Details folgen erst nach NDA. Ein strukturiertes Bieterverfahren erzeugt mehr Preiswettbewerb, setzt aber einen ausreichend großen Käuferkreis und eine vollständige Vorbereitung voraus.
Unterlagen
Welche Unterlagen Käufer benötigen
- ›Mieterliste je Apartment mit Mietstruktur (Miete, Möblierungszuschlag, Nebenkosten- und Servicepauschale)
- ›Monatliche Auslastung der letzten 24 bis 36 Monate, einschließlich Sommermonaten
- ›Vorvermietungsstand für das kommende Semester und Wiedervermietungsquote
- ›Betreiber-, Pacht- oder Managementvertrag mit allen Nachträgen
- ›Betriebskosten und nicht umlagefähige Kosten je Einheit
- ›FF&E-Inventar mit Alter, Ersatzzyklus und vertraglicher Zuordnung
- ›Baugenehmigung und baurechtliche Einordnung (Wohnen oder Beherbergung)
- ›Grundbuch, Belegungsbindungen, Förderdarlehen, technische Gutachten und Energieausweis
Weiterführend
Mehr zum Verkauf von Studentenwohnen
Asset Klassen
Was wir abdecken
Wir beraten bei Immobilien- und Unternehmenstransaktionen ab 20 Mio. € in ganz Europa, mit klarem Schwerpunkt auf der DACH-Region. Jede Assetklasse hat ihren eigenen Käuferkreis – das sind die Segmente, in denen wir am häufigsten unterwegs sind.
Denken Sie über einen Verkauf in dieser Assetklasse nach?
Schicken Sie uns die Eckdaten – Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung zu Preis und Käuferkreis.