Asset Klassen · Micro Living
Fox Capital begleitet Eigentümer und Projektentwickler beim Verkauf von Microapartments, Microliving-Häusern und Living-Portfolios an spezialisierte Fonds, institutionelle Investoren, Family Offices, Living-Plattformen und Betreiber.
Die Fox Capital GmbH ist eine unabhängige, inhabergeführte Beratung für Immobilientransaktionen, Finanzierung, Corporate Finance und M&A. Beim Verkauf von Micro Living begleiten wir Bestandsobjekte, Neubauten und Projektentwicklungen ab einem Transaktionsvolumen von 10 Mio. Euro – als Einzelobjekt oder Portfolio, off-market oder im strukturierten Bieterverfahren.
Microliving liegt zwischen Wohnen und Betreiberimmobilie. Käufer bewerten deshalb nicht nur Lage und Gebäude, sondern Zielgruppe, Belegung und Fluktuation, die Zusammensetzung der All-in-Miete, die operativen Kosten und die Struktur des Betriebs – Eigenbetrieb, Managementvertrag oder Betreiberstruktur.
Der Käuferkreis ist spezialisiert. Eine breit gestreute Vermarktung erzeugt Anfragen, aber selten belastbare Gebote. Entscheidend ist die gezielte Ansprache der Adressen, deren Ankaufsprofil zu Standort, Produkt und Betreiberstruktur passt.
Werttreiber
Ein Microapartment für internationale Young Professionals benötigt eine andere Ausstattung als ein preisorientiertes Studentenprodukt. Unit-Größe, Möblierung, Küche, Internet, Gemeinschaftsflächen, Service und Vertragsstruktur ergeben zusammen das Produkt – und bestimmen, welche Käufer realistisch bieten.
Microliving erzielt häufig vergleichsweise hohe Mieten pro Quadratmeter. In der All-in-Miete können jedoch Utilities, Internet, Möblierung, Reinigung, Gemeinschaftsflächen und Serviceleistungen enthalten sein. Käufer verlangen deshalb die Überleitung von der Bruttomiete zum nachhaltigen operativen Ergebnis.
Der Betrieb kann managementintensiver sein als eine klassische Wohnungsvermietung. Neuvermietungskosten je Wechsel, Replacement-Aufwand für die Möblierung, Personal vor Ort, Marketing, Software und Facility Management gehören in die Investment Story – sonst bleibt der Business Case unvollständig.
Lounges, Co-Working-Flächen oder Fitnessbereiche können ein Produkt differenzieren. Sie reduzieren aber vermietbare Privatfläche und verursachen Betriebskosten. Geprüft wird deshalb, ob sie Vermietbarkeit, Mietniveau und Verweildauer stützen – und was ihr Betrieb kostet.
Möbel sind keine dauerhafte Ausstattung, sondern Vermögensgegenstände mit begrenzter Nutzungsdauer. Bei hoher Fluktuation sind Verschleiß und Replacement relevant. Ein belastbarer Businessplan weist künftige FF&E- und Möblierungsinvestitionen aus, statt sie zugunsten eines hohen heutigen Cashflows auszublenden.
Für Micro Living zählen Mobilität und Alltagsinfrastruktur: Nähe zu Arbeitsplatzclustern und Hochschulen, ÖPNV und Fernverkehr, Gastronomie, Nahversorgung und urbane Infrastruktur. Eine schwache Mikrolage lässt sich durch bessere Ausstattung nur begrenzt kompensieren.
Ablauf
Aufnahme von Unit-Liste, Belegung, Mietdauern, Kostenstruktur, Betreibervertrag, Baurecht und technischem Zustand.
Marktnahe Bewertung auf Basis des nachhaltigen Netto-Cashflows sowie Definition von Zielgruppe und passendem Käuferkreis.
Asset oder Share Deal, Off-Market oder Bieterverfahren – abgestimmt auf Zeitplan, Vertraulichkeit und steuerliche Prüfung durch Ihre Berater.
Gezielte, diskrete Ansprache von Adressen, die im Living-Segment tatsächlich ankaufen.
Vollständiger, indexierter Datenraum nach Unterzeichnung der Vertraulichkeitsvereinbarung.
Vergleich von Preis und Vollzugssicherheit, Steuerung der Due Diligence bis zur Beurkundung.
Aus der Praxis
Kann der Käufer den nachhaltigen Cashflow nicht nachvollziehen, weicht er auf Abschläge aus oder sagt ab. Gleiches gilt für eine fehlende FF&E-Planung und einen unklaren Betreibervertrag: Beides öffnet die Tür für Preisabschläge und lange Prüfschleifen.
Ein Objekt, das gleichzeitig Student Housing, Serviced Apartment und klassisches Wohnen sein soll, wirkt auf spezialisierte Investoren wenig belastbar. Die Antwort auf die Frage, wer dort warum wohnt, gehört an den Anfang der Unterlage.
Ein Businessplan ohne realistische Fluktuations- und Leerstandsannahmen ist wenig tragfähig. Ein hoher Turnover ist nicht automatisch negativ – er muss nur im operativen Modell Abbild finden, inklusive Neuvermietungskosten und Incentives.
Nicht die höchste Bruttomiete verkauft den Deal, sondern der belastbare Business Case: konsistente Unit-Liste, historische Belegung und Mietdauern, operative Kosten, CapEx- und FF&E-Plan sowie eine plausible Standort- und Zielgruppenanalyse.
Fragen
Die Punkte, die Eigentümer vor einem Mandat ansprechen – so beantwortet, wie wir es im Erstgespräch tun.
Je nach Größe und Struktur sind institutionelle Investmentmanager, spezialisierte Living-Plattformen, Spezialfonds, internationale Living-Investoren, Private Equity, Family Offices, Joint Ventures sowie Betreiber mit eigenem oder verbundenem Kapital relevant. Bei größeren Portfolios gewinnt die Skalierbarkeit zusätzlich an Bedeutung, weil ein Investor dann nicht nur Immobilien, sondern auch ein bereits operationalisiertes Wohnprodukt erwirbt.
Grundlage ist in der Regel der nachhaltige Netto-Cashflow: die Einnahmen aus All-in-Mieten und weiteren Erlösen abzüglich der tatsächlich erforderlichen Betriebs-, Personal-, Marketing-, Service- und Instandhaltungskosten sowie der Rücklagen für Möblierung und FF&E. Ob ein Objekt als Wohnen oder als Betreiberimmobilie eingeordnet wird, beeinflusst die Prüflogik des Käufers; die Beurteilung im Einzelfall gehört zu qualifizierten Fachberatern.
Im Vordergrund stehen Belegung, durchschnittliche Mietdauer und Fluktuation, Neuvermietungskosten, Incentives und Forderungsausfälle, die Zusammensetzung der All-in-Miete, die operativen Kosten je Einheit sowie der FF&E- und CapEx-Bedarf. Dazu kommen Standortfaktoren wie Erreichbarkeit, Arbeitsplatzcluster, Hochschulen und urbane Infrastruktur.
All-in-Mieten ohne transparente Kostenüberleitung, eine fehlende FF&E-Planung, ein unklarer Betreibervertrag, ein Businessplan mit unrealistischer Vollauslastung und eine undefinierte Zielgruppe. Ebenso problematisch ist es, Microliving wie klassisches Wohnen zu präsentieren: Dann fehlen genau die operativen Daten, die spezialisierte Investoren benötigen.
Ja. Gerade bei laufendem Betrieb ist ein Off-Market-Verkauf an wenige geprüfte Adressen häufig sinnvoll, weil er Unruhe bei Bewohnern, Personal und Betreiber vermeidet. Ein anonymisierter Teaser geht nur an passende Adressen, Details folgen erst nach NDA. Ein strukturiertes Bieterverfahren erzeugt mehr Preiswettbewerb, setzt aber einen ausreichend großen Käuferkreis und eine vollständige Vorbereitung voraus.
Unterlagen
Asset Klassen
Wir beraten bei Immobilien- und Unternehmenstransaktionen ab 20 Mio. € in ganz Europa, mit klarem Schwerpunkt auf der DACH-Region. Jede Assetklasse hat ihren eigenen Käuferkreis – das sind die Segmente, in denen wir am häufigsten unterwegs sind.
Schicken Sie uns die Eckdaten – Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung zu Preis und Käuferkreis.
