Betreiberimmobilien richtig bewerten

Pacht oder Management – der wirtschaftliche Unterschied

Beim Pachtvertrag trägt der Betreiber das operative Risiko und zahlt eine feste, teils umsatzabhängig ergänzte Pacht. Für den Eigentümer verhält sich das Objekt wirtschaftlich näher an einer vermieteten Immobilie, solange der Betreiber leistungsfähig ist.

Beim Managementvertrag trägt der Eigentümer das operative Ergebnis und vergütet den Betreiber. Ertragschance und Schwankungsbreite sind höher. Finanzierer bewerten Managementstrukturen vielfach konservativer; wie stark, hängt von Konzept, Markt, Betreiber und Haus ab. Welche Struktur geeignet ist, lässt sich nicht pauschal beantworten.

Worauf es bei der Betreiberprüfung ankommt

Bonität, Track Record im konkreten Segment, Konzernhaftung oder Patronatserklärung sowie die Frage, wie viele Häuser der Betreiber parallel hochfährt. Ein Betreiber mit vielen gleichzeitigen Neueröffnungen stellt ein anderes Risikoprofil dar als einer mit wenigen.

Wir betrachten außerdem die Pachtdeckung, also das Verhältnis von operativem Ergebnis zur vereinbarten Pacht, über mehrere Jahre. Allgemeingültige Schwellenwerte gibt es nicht; aussagekräftig ist die Entwicklung im Verhältnis zu Konzept, Markt und Wettbewerbsumfeld.

• Pachtdeckung über mehrere Jahre nachrechnen, nicht nur für das beste Jahr
• Sicherheiten und Erklärungen der Betreibermutter rechtlich prüfen lassen
• Ersatzbetreiber-Szenario durchspielen – wer könnte übernehmen und zu welchen Konditionen?

Bewertung in der Praxis

Wir arbeiten mit zwei Betrachtungen parallel: einer Ertragsbewertung auf Basis des bestehenden Vertrags und einer Einschätzung, was das Objekt bei einem Betreiberwechsel darstellen würde. Die Differenz zwischen beiden Größen bildet das Betreiberrisiko ab – und ist regelmäßig Gegenstand der Kaufvertragsverhandlung.