Asset Klassen · Serviced Apartments
Fox Capital begleitet Eigentümer und Projektentwickler beim Verkauf von Serviced Apartments, Boardinghäusern und Apartment-Häusern an spezialisierte Fonds, institutionelle Investoren, Family Offices, Betreiber und Living-Plattformen.
Die Fox Capital GmbH ist eine unabhängige, inhabergeführte Beratung für Immobilientransaktionen, Finanzierung, Corporate Finance und M&A. Beim Verkauf von Serviced Apartments begleiten wir Bestandsobjekte, Neubauten und Projektentwicklungen ab einem Transaktionsvolumen von 10 Mio. Euro – als Einzelobjekt oder Portfolio, off-market oder im strukturierten Bieterverfahren.
Serviced Apartments liegen zwischen Hotel und Wohnen. Käufer bewerten deshalb nicht nur Lage und Fläche, sondern Aufenthaltsdauern, Belegung, die Zusammensetzung der All-in-Entgelte, die Betriebskostenstruktur und die Art des Betriebs – Eigenbetrieb, Managementvertrag oder Pacht.
Der Käuferkreis ist spezialisiert. Eine breit gestreute Vermarktung erzeugt Anfragen, aber nicht automatisch belastbare Gebote. Entscheidend ist die gezielte Ansprache der Adressen, deren Ankaufsprofil zu Standort, Produktgröße und Betreiberstruktur passt.
Werttreiber
Längere Aufenthalte senken Neuvermietungs- und Serviceaufwand, kürzere können höhere Entgelte je Nacht erreichen, binden dafür aber mehr Personal. Käufer prüfen deshalb, welche Aufenthaltsdauer ein Objekt tatsächlich erreicht – und welche Kosten damit verbunden sind.
Für den Wert ist weniger die Quadratmetergröße als der Ertrag je Apartment und je verfügbarer Nacht maßgeblich. Belegung, Preisniveau und zusätzliche Erlöse aus Service, Reinigung oder Nebenkostenpauschalen sollten getrennt ausgewiesen werden, damit ein Investor die Rechnung nachvollziehen kann.
Der Vergleich mit einem Vollhotel wird schnell gezogen. Welche Services tatsächlich erbracht, bepreist und bezahlt werden, entscheidet über den nachhaltigen Ertrag – und darüber, ob die ausgewiesene Marge im Betrieb hält.
Eigenbetrieb, Managementvertrag oder Pacht verändern das Risikoprofil grundlegend. Restlaufzeit, Vergütungsmodell, Kündigungs- und Change-of-Control-Rechte, Reporting und Datenzugang sind vor Vermarktungsstart zu klären; die rechtliche Beurteilung im Einzelfall gehört zu qualifizierten Rechtsanwälten.
Nähe zu Arbeitsplatzclustern, Messe- und Konferenzstandorten, ÖPNV und Fernverkehr sowie Krankenhaus- und Projektstandorte bestimmen, welche Zielgruppen ein Objekt realistisch erreicht. Die Alltagsinfrastruktur beeinflusst, wie lange Gäste und Mieter bleiben.
Apartment-Häuser mit wohnähnlichem Zuschnitt, eigenen Küchen und langer Aufenthaltsdauer lassen sich eher als Wohnen oder Micro Living weiternutzen. Diese Flexibilität verbreitert den Käuferkreis und kann einen Abschlag für die Betreiberabhängigkeit begrenzen.
Ablauf
Aufnahme von Unit-Liste, Belegung, Aufenthaltsdauern, Kostenstruktur, Betreibermodell, Baurecht und technischem Zustand.
Marktnahe Bewertung auf Basis des nachhaltigen operativen Ertrags sowie Definition von Zielgruppe und passendem Käuferkreis.
Asset oder Share Deal, Off-Market oder Bieterverfahren – abgestimmt auf Zeitplan, Vertraulichkeit und steuerliche Prüfung durch Ihre Berater.
Gezielte, diskrete Ansprache von Adressen, die im Living- und Hospitality-Segment tatsächlich ankaufen.
Vollständiger, indexierter Datenraum nach Unterzeichnung der Vertraulichkeitsvereinbarung.
Vergleich von Preis und Vollzugssicherheit, Steuerung der Due Diligence bis zur Beurkundung.
Aus der Praxis
Ein Objekt, das gleichzeitig Student Housing, Serviced Apartment und klassisches Wohnen sein soll, wirkt auf spezialisierte Investoren wenig belastbar. Die Antwort auf die Frage, wer dort warum wohnt, gehört an den Anfang der Unterlage.
Wer nur ein All-in-Entgelt zeigt, ohne die Kosten zu überleiten, lässt den Käufer im Ungewissen. Fehlt außerdem eine FF&E-Planung, wird der künftige Ersatzbedarf vom Käufer häufig pauschal in Abzug gebracht.
Ein Management- oder Pachtvertrag, dessen Vergütung, Laufzeit, Kündigungsrechte und Übertragbarkeit nicht auf den ersten Blick erkennbar sind, verschiebt die Verhandlung in die Due Diligence – und dort häufig auf die Preisseite.
Ein Jahresdurchschnitt verdeckt monatliche Schwankungen. Käufer prüfen deshalb die Monatsbetrachtung mit Aufenthaltsdauern und Preisentwicklung; fehlt sie, lässt sich der Ertrag nicht belastbar nachvollziehen.
Fragen
Die Punkte, die Eigentümer vor einem Mandat ansprechen – so beantwortet, wie wir es im Erstgespräch tun.
Je nach Größe und Struktur sind Living- und Hospitality-Fonds, institutionelle Investmentmanager, Family Offices, Private Equity, spezialisierte Living-Plattformen, Joint Ventures sowie Betreiber mit eigenem oder verbundenem Kapital relevant. Bei größeren Beständen gewinnt die Plattformfähigkeit an Bedeutung, weil ein Investor dann nicht nur ein Objekt, sondern ein wiederholbares Produkt erwirbt.
Grundlage ist in der Regel der nachhaltige operative Ertrag: Entgelte aus Belegung und Preisniveau zuzüglich Zusatzerlöse, abzüglich der tatsächlich erforderlichen Betriebs-, Personal-, Service- und Instandhaltungskosten sowie der Rücklagen für FF&E und CapEx. Bei gepachteten oder gemanagten Objekten kommen Vertragslaufzeit, Vergütungsmodell und Betreiberbonität hinzu. Ob ein Objekt wohnwirtschaftlich oder als Beherbergung eingeordnet wird, beeinflusst die Prüflogik des Käufers; die Beurteilung im Einzelfall gehört zu qualifizierten Fachberatern.
Im Vordergrund stehen Belegung über das ganze Jahr, durchschnittliche Aufenthaltsdauer, Entgelt je Nacht oder je Monat, Erlös je verfügbare Einheit, die Kostenquote je Servicebereich, Personal- und Reinigungsaufwand sowie der FF&E- und CapEx-Bedarf. Bei Pachtmodellen ergänzen Pachtdeckung und Restlaufzeit das Bild.
Beide Produkte sind operativ geprägt. Micro Living zielt auf kleine, möblierte Einheiten für mobile Zielgruppen mit zum Teil kurzen Mietdauern, Serviced Apartments und Boardinghäuser stärker auf Gäste und Mieter mit kurzen bis mittleren Aufenthaltsdauern und einem definierten Serviceumfang. Für den Verkauf entscheidet, welche Zielgruppe ein Objekt tatsächlich erreicht und welche Kosten dieser Betrieb verursacht.
Ja. Gerade bei laufendem Betrieb ist ein Off-Market-Verkauf an wenige geprüfte Adressen häufig sinnvoll, weil er Unruhe bei Gästen, Mietern, Personal und Betreiber vermeidet. Ein anonymisierter Teaser geht nur an passende Adressen, Details folgen erst nach NDA. Ein strukturiertes Bieterverfahren erzeugt mehr Preiswettbewerb, setzt aber einen ausreichend großen Käuferkreis und eine vollständige Vorbereitung voraus.
Unterlagen
Weiterführend
Asset Klassen
Wir beraten bei Immobilien- und Unternehmenstransaktionen ab 20 Mio. € in ganz Europa, mit klarem Schwerpunkt auf der DACH-Region. Jede Assetklasse hat ihren eigenen Käuferkreis – das sind die Segmente, in denen wir am häufigsten unterwegs sind.
Schicken Sie uns die Eckdaten – Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung zu Preis und Käuferkreis.
