Mietpotenzial
Die Differenz zwischen Ist- und Marktmiete ist der wichtigste Werthebel – solange sie rechtlich realisierbar ist.
Asset Klassen · Residential
Wohnimmobilien und Wohnportfolios verkaufen
Wohnen bleibt die gefragteste Assetklasse in Deutschland – aber nicht zu jedem Preis. Regulierung, Instandhaltungsrückstau und die Zinsseite bestimmen heute, was ein Portfolio wirklich wert ist.
Die Fox Capital GmbH ist eine unabhängige, inhabergeführte Beratung für Immobilientransaktionen, Finanzierung, Corporate Finance und M&A. Wir vermitteln Bestandsportfolios, Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser, Neubauquartiere und schlüsselfertige Projekte – auch als Forward Purchase oder Forward Funding – an institutionelle Käufer, Family Offices und kommunale Gesellschaften. Wir begleiten Transaktionen ab 10 Millionen Euro, bei größeren Portfolios und Quartiersentwicklungen auch deutlich darüber.
Der Preis hängt weniger an der Bruttoanfangsrendite als am Abstand zwischen Ist-Miete und Marktmiete – und daran, ob dieser Abstand rechtlich überhaupt gehoben werden darf. Milieuschutz, Kappungsgrenze und Mietspiegel sind keine Fußnoten, sondern der Kern der Kalkulation.
Bei Neubauprojekten spielt zusätzlich die Frage, ob der Käufer forward kauft oder erst nach Fertigstellung. Beides ist möglich, führt aber zu völlig unterschiedlichen Preisen und Sicherheitenpaketen.
Worauf wir zuerst schauen
- Mietenliste mit Vertragsdatum, Indexierung und Staffeln
- Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- Milieuschutzsatzung und Vorkaufsrecht der Kommune
- Instandhaltungsrückstau und energetischer Zustand
- Aufteilungspotenzial und bestehende WEG-Struktur
Kennzahlen
- Ticketgröße
- 10 – 400 Mio. €
- Typische Käufer
- Fonds, Family Offices, kommunale Träger
- Bewertungsbasis
- Ist-Miete, Marktmiete, CapEx
- Prozessdauer
- 3 – 5 Monate
- Sonderthemen
- Milieuschutz, WEG-Teilung, KfW-Standard
Werttreiber
Was hier den Preis bestimmt
Energetischer Standard
Zwischen KfW 55 und einem unsanierten Altbau liegen bei der Finanzierung des Käufers heute mehrere Dutzend Basispunkte.
Vorkaufsrecht
Kommunale Vorkaufsrechte können einen Deal um Monate verzögern. Wir klären das vor der Vermarktung, nicht danach.
Portfolio-Zuschnitt
Ein sorgfältig gebündeltes Regionalportfolio bringt oft mehr als die Summe der Einzelverkäufe – manchmal ist es genau umgekehrt. Wir rechnen beides.
Erbschaftsteuerliche Begünstigung
Richtig strukturiert greift die Fiktion der Finanzverwaltung: Mehr als 300 Wohnungen innerhalb einer betrieblichen Einheit begründen regelmäßig ein Wohnungsunternehmen. Der Gesetzgeber verschont betriebliches Vermögen weitgehend von der Erbschaftssteuer.
Ablauf
So läuft ein Verkauf in diesem Segment
- Schritt 01
Datenaufnahme
Mieterliste, Grundbuch, Teilungserklärung, Instandhaltungshistorie und Energieausweise.
- Schritt 02
Bewertung
Ertragswert plus Szenarien für Mietanpassung, Sanierung und mögliche Aufteilung.
- Schritt 03
Käuferkreis
Institutionelle, private Bestandshalter und kommunale Gesellschaften – je nach Größe und Lage getrennt angesprochen.
- Schritt 04
Vermarktung
Diskret oder im strukturierten Verfahren, abhängig von Mieterschaft und Vertraulichkeitsbedarf.
- Schritt 05
Closing
Abstimmung mit Notar, Bank und gegebenenfalls der Kommune wegen des Vorkaufsrechts.
Aus der Praxis
Was uns in echten Deals begegnet
Mieterschaft ist ein Vertraulichkeitsthema
Sobald sich ein Verkauf im Haus herumspricht, entsteht Unruhe. Bei bewohnten Objekten arbeiten wir deshalb fast immer off-market und mit einer klar geregelten Besichtigungslogistik.
Der Rückstau lässt sich nicht wegdiskutieren
Dach, Stränge, Heizung – Käufer setzen dafür pauschale Beträge an. Ein Instandhaltungsplan mit Angeboten von Handwerkern schlägt jede Pauschale.
Aufteilen ist kein Selbstläufer
Die Rechnung geht nur in Lagen mit echter Eigennutzernachfrage auf, und auch dort erst nach Prüfung von Kündigungssperrfristen und Milieuschutz.
Fragen
Was Eigentümer uns fragen
Die Punkte, die Eigentümer vor einem Mandat ansprechen – so beantwortet, wie wir es im Erstgespräch tun.
Verkaufen Sie auch einzelne Zinshäuser?
Ja, sofern das voraussichtliche Transaktionsvolumen mindestens 10 Millionen Euro beträgt. Kleinere Objekte können wir im Einzelfall an geeignete Partner aus unserem Netzwerk verweisen.
Wie gehen Sie mit Milieuschutz um?
Wir prüfen die Satzung vorab und sprechen nur Käufer an, deren Ankaufsprofil damit zusammenpasst. Das erspart abgebrochene Prozesse.
Wie verkauft man ein größeres Wohnportfolio?
Zunächst werden Mietaufstellung, Mietverträge, Grundbuch, Instandhaltungshistorie und Energieausweise vollständig aufbereitet. Darauf folgen eine Bewertung mit Szenarien für Mietentwicklung, Sanierung und Portfoliozuschnitt, die Entscheidung zwischen Off-Market-Verkauf und strukturiertem Bieterverfahren sowie die gezielte Ansprache passender Käufer nach NDA. Datenraum, Angebote, Due Diligence und Beurkundung schließen den Prozess ab. Kommunale Vorkaufsrechte und Milieuschutz sollten vor Vermarktungsstart geklärt sein, weil sie den Zeitplan maßgeblich beeinflussen können.
Welche Käufer kommen für Wohnimmobilien infrage?
Für größere Wohnimmobilien und Portfolios kommen insbesondere Wohnungsunternehmen, offene und Spezialfonds, Versicherungen und Versorgungswerke, Family Offices, private Bestandshalter mit Wertschöpfungsstrategie sowie kommunale Gesellschaften infrage. Ihre Ankaufsprofile unterscheiden sich nach Lage, Losgröße, energetischem Zustand und Regulierungsrisiko. Deshalb sprechen wir nicht breit an, sondern die Käufergruppe, deren Profil zum konkreten Bestand passt.
Was bestimmt den Wert eines Wohnportfolios?
Wesentlich sind der Abstand zwischen Ist-Miete und Marktmiete und die Frage, ob dieser rechtlich realisierbar ist – etwa mit Blick auf Mietspiegel, Kappungsgrenze und Milieuschutz. Hinzu kommen nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungsrückstau, energetischer Zustand, Lagequalität, Leerstand und der Zuschnitt des Portfolios. Käufer setzen für nicht belegte Risiken pauschale Abschläge an; dokumentierte Zahlen und Angebote für anstehende Maßnahmen begrenzen diese Abschläge.
Ist ein Off-Market-Verkauf sinnvoll?
Bei bewohnten Beständen häufig ja, weil ein öffentlich bekannter Verkauf Unruhe in der Mieterschaft auslösen kann. Off-market wird ein anonymisierter Teaser nur an wenige geprüfte Käufer versandt; Details folgen nach NDA. Ein strukturiertes Bieterverfahren erzeugt dagegen mehr Preiswettbewerb. Welcher Weg passt, hängt von Portfoliogröße, Vertraulichkeitsbedarf, Zeitplan und der Zahl realistischer Käufer ab.
Forward Deal oder Verkauf nach Fertigstellung?
Der Forward Deal bringt Planungssicherheit und Liquidität während der Bauzeit, kostet aber Marge. Wir rechnen beide Varianten durch, bevor Sie sich festlegen.
Weiterführend
Mehr zum Verkauf von Wohnimmobilien
Asset Klassen
Was wir abdecken
Wir begleiten Immobilientransaktionen ab 10 Mio. € mit Schwerpunkt auf der DACH-Region und gezielter Ansprache internationaler Investoren. Jede Assetklasse hat ihren eigenen Käuferkreis – das sind die Segmente, in denen wir am häufigsten unterwegs sind.
Denken Sie über einen Verkauf in dieser Assetklasse nach?
Schicken Sie uns die Eckdaten – Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung zu Preis und Käuferkreis.