Assetklassen · Residential
Wohnen bleibt die gefragteste Assetklasse in Deutschland – aber nicht zu jedem Preis. Regulierung, Instandhaltungsrückstau und die Zinsseite bestimmen heute, was ein Portfolio wirklich wert ist.
Verkaufsmandate
Bestandsportfolios, Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser – positioniert anhand von Mietstruktur, Instandhaltungszustand und Regulierungsumfeld, veräußert an institutionelle Käufer, Family Offices und kommunale Gesellschaften.
Für Projektentwickler mit größeren Vorhaben: Globalverkauf schlüsselfertiger Quartiere, Forward Purchase oder Forward Funding bis hin zum institutionellen Exit – mit gezielter Ansprache institutioneller Käufer und klar geregelten Sicherheitenpaketen.
Die Fox Capital GmbH ist eine unabhängige, inhabergeführte Beratung für Immobilientransaktionen, Finanzierung, Corporate Finance und M&A. Wir vermitteln Bestandsportfolios, Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser, Neubauquartiere und schlüsselfertige Projekte – auch als Forward Purchase oder Forward Funding – an institutionelle Käufer, Family Offices und kommunale Gesellschaften. Wir begleiten Transaktionen ab 10 Millionen Euro, bei größeren Portfolios und Quartiersentwicklungen auch deutlich darüber.
Der Preis hängt weniger an der Bruttoanfangsrendite als am Abstand zwischen Ist-Miete und Marktmiete – und daran, ob dieser Abstand rechtlich überhaupt gehoben werden darf. Milieuschutz, Kappungsgrenze und Mietspiegel sind keine Fußnoten, sondern der Kern der Kalkulation.
Bei Neubauprojekten spielt zusätzlich die Frage, ob der Käufer forward kauft oder erst nach Fertigstellung. Beides ist möglich, führt aber zu völlig unterschiedlichen Preisen und Sicherheitenpaketen.
Werttreiber
Die Differenz zwischen Ist- und Marktmiete ist der wichtigste Werthebel – solange sie rechtlich realisierbar ist.
Der energetische Zustand wirkt auf Finanzierbarkeit und Preis. Sanierungsbedarf und ein dokumentierter Sanierungsfahrplan sind für Käufer belastbarer als pauschale Annahmen.
Kommunale Vorkaufsrechte können einen Deal verzögern. Wir klären das vor der Vermarktung, nicht danach.
Ein sorgfältig gebündeltes Regionalportfolio bringt oft mehr als die Summe der Einzelverkäufe – manchmal ist es genau umgekehrt. Wir rechnen beides.
Ablauf
Mieterliste, Grundbuch, Teilungserklärung, Instandhaltungshistorie und Energieausweise.
Ertragswert plus Szenarien für Mietanpassung, Sanierung und mögliche Aufteilung.
Institutionelle, private Bestandshalter und kommunale Gesellschaften – je nach Größe und Lage getrennt angesprochen.
Diskret oder im strukturierten Verfahren, abhängig von Mieterschaft und Vertraulichkeitsbedarf.
Abstimmung mit Notar, Bank und gegebenenfalls der Kommune wegen des Vorkaufsrechts.
Aus der Praxis
Sobald sich ein Verkauf im Haus herumspricht, entsteht Unruhe. Bei bewohnten Objekten arbeiten wir deshalb fast immer off-market und mit einer klar geregelten Besichtigungslogistik.
Dach, Stränge, Heizung – Käufer setzen dafür pauschale Beträge an. Ein Instandhaltungsplan mit Angeboten von Handwerkern schlägt jede Pauschale.
Die Rechnung geht nur in Lagen mit echter Eigennutzernachfrage auf, und auch dort erst nach Prüfung von Kündigungssperrfristen und Milieuschutz.
Fragen
Die Punkte, die Eigentümer vor einem Mandat ansprechen – so beantwortet, wie wir es im Erstgespräch tun.
Ja, sofern das voraussichtliche Transaktionsvolumen mindestens 10 Millionen Euro beträgt. Kleinere Objekte können wir im Einzelfall an geeignete Partner aus unserem Netzwerk verweisen.
Wir prüfen die Satzung vorab und sprechen nur Käufer an, deren Ankaufsprofil damit zusammenpasst. Das erspart abgebrochene Prozesse.
Zunächst werden Mietaufstellung, Mietverträge, Grundbuch, Instandhaltungshistorie und Energieausweise vollständig aufbereitet. Darauf folgen eine Bewertung mit Szenarien für Mietentwicklung, Sanierung und Portfoliozuschnitt, die Entscheidung zwischen Off-Market-Verkauf und strukturiertem Bieterverfahren sowie die gezielte Ansprache passender Käufer nach NDA. Datenraum, Angebote, Due Diligence und Beurkundung schließen den Prozess ab. Kommunale Vorkaufsrechte und Milieuschutz sollten vor Vermarktungsstart geklärt sein, weil sie den Zeitplan maßgeblich beeinflussen können.
Für größere Wohnimmobilien und Portfolios kommen insbesondere Wohnungsunternehmen, offene und Spezialfonds, Versicherungen und Versorgungswerke, Family Offices, private Bestandshalter mit Wertschöpfungsstrategie sowie kommunale Gesellschaften infrage. Ihre Ankaufsprofile unterscheiden sich nach Lage, Losgröße, energetischem Zustand und Regulierungsrisiko. Deshalb sprechen wir nicht breit an, sondern die Käufergruppe, deren Profil zum konkreten Bestand passt.
Wesentlich sind der Abstand zwischen Ist-Miete und Marktmiete und die Frage, ob dieser rechtlich realisierbar ist – etwa mit Blick auf Mietspiegel, Kappungsgrenze und Milieuschutz. Hinzu kommen nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungsrückstau, energetischer Zustand, Lagequalität, Leerstand und der Zuschnitt des Portfolios. Käufer setzen für nicht belegte Risiken pauschale Abschläge an; dokumentierte Zahlen und Angebote für anstehende Maßnahmen begrenzen diese Abschläge.
Bei bewohnten Beständen häufig ja, weil ein öffentlich bekannter Verkauf Unruhe in der Mieterschaft auslösen kann. Off-market wird ein anonymisierter Teaser nur an wenige geprüfte Käufer versandt; Details folgen nach NDA. Ein strukturiertes Bieterverfahren erzeugt dagegen mehr Preiswettbewerb. Welcher Weg passt, hängt von Portfoliogröße, Vertraulichkeitsbedarf, Zeitplan und der Zahl realistischer Käufer ab.
Der Forward Deal bringt Planungssicherheit und Liquidität während der Bauzeit, kostet aber Marge. Wir rechnen beide Varianten durch, bevor Sie sich festlegen.
Weiterführend
Käuferkreis
Für größere Wohnbestände kommen je nach Lage, Losgröße, energetischem Zustand und Regulierungsrisiko unterschiedliche Käufer infrage. Wir sprechen die Gruppe an, deren aktuelles Profil zum konkreten Bestand passt.
Assetklassen
Wir begleiten Immobilientransaktionen ab 10 Mio. € mit Schwerpunkt auf der DACH-Region und gezielter Ansprache internationaler Investoren. Jede Assetklasse hat ihren eigenen Käuferkreis – das sind die Segmente, in denen wir am häufigsten unterwegs sind.
Schicken Sie uns die Eckdaten – Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung zu Preis und Käuferkreis.
