Finanzierung · Senior Debt

Senior Debt & Bankdarlehen

Senior Debt bildet bei vielen Immobilienfinanzierungen die vorrangige Fremdkapitaltranche. Wir holen sie im Wettbewerb ein – statt sie bei der Hausbank zu akzeptieren.

Senior Debt ist die vorrangige, regelmäßig durch Grundpfandrechte besicherte Fremdfinanzierung. Aufgrund der vorrangigen Risikoposition weist Senior Debt typischerweise niedrigere Finanzierungskosten als nachrangiges Kapital auf und gibt über Covenants und Auszahlungsvoraussetzungen den Rahmen für nachrangige Tranchen vor.

Über die Wirtschaftlichkeit entscheidet nicht der Zinssatz allein, sondern das Zusammenspiel aus Auslauf, Tilgungsprofil, Covenants, Auszahlungsvoraussetzungen, Vorfälligkeitsregelung und Verwertungsrechten. Beim Auslauf ist zudem zu unterscheiden, ob er auf den Marktwert (LTV), auf den intern ermittelten Beleihungswert oder bei Entwicklungen auf die Gesamtkosten (LTC) bezogen wird – die Bezugsgröße verändert das Ergebnis erheblich.

Der Kreis möglicher Kapitalgeber ist größer als häufig angenommen: Geschäftsbanken, Sparkassen, Pfandbriefbanken, Versicherer, Versorgungswerke und Debt-Fonds mit bankähnlichen Strukturen. Jedes Haus hat eigene Prüfraster, Objektpräferenzen und Regionalschwerpunkte.

Geeignet für

Ankauf von Bestandsimmobilien mit stabilem Cashflow
Projektentwicklungen mit gesichertem Baurecht
Prolongationen und Anschlussfinanzierungen
Portfoliofinanzierungen über mehrere Objekte
Refinanzierung bestehender Darlehen

Eckdaten

Mandatsvolumen: ab 10 Mio. €
Rangstellung: vorrangig
Auslaufgrößen: LTV, Beleihungswert oder LTC
Zinsbindung: variabel oder fest
Sicherheiten: typischerweise vorrangige Immobilienbesicherung; in Deutschland häufig über eine erstrangige Grundschuld
Erstindikation: angestrebt binnen 48 Stunden

Konditionen anfragen

Vorteile

Warum diese Struktur funktioniert

Echter Konditionenwettbewerb

Mehrere Häuser prüfen parallel – das wirkt sich auf Marge, Nebenkosten und Covenants aus.

Bankfähige Unterlagen

Kalkulation, Mieterliste, Cashflow und Sensitivitäten werden so aufbereitet, wie Kreditausschüsse sie benötigen.

Covenants im Blick

Nicht der Zins allein zählt: DSCR, LTV-Trigger, Cash-Sweep und Nachschussregelungen werden mitverhandelt.

Passende Häuser statt Hausbank

Zugang zu Banken, Versicherern, Versorgungswerken und Debt-Fonds mit unterschiedlichen Risikoprofilen.

Strukturierter Zeitplan

Ein geführter Prozess verhindert Leerlauf zwischen Gutachten, Due Diligence und Gremienterminen.

Kombinierbar

Die vorrangige Tranche wird von Beginn an mit nachrangigem Kapital oder Equity zusammen gedacht.

Ablauf

So gehen wir vor

Schritt 01
Objekt- und Bonitätsanalyse
Bewertung von Lage, Cashflow, Mietvertragsstruktur und Bonität des Kreditnehmers.
Schritt 02
Finanzierungsstrategie
Festlegung von Volumen, Struktur, Zinsbindung und Kapitalgeberkreis.
Schritt 03
Ausschreibung
Gezielte, parallele Ansprache geeigneter Häuser mit vollständigen Kreditunterlagen.
Schritt 04
Angebotsvergleich
Gegenüberstellung von Marge, Gebühren, Auslaufgrößen, Covenants und Vorfälligkeitsregelungen.
Schritt 05
Gremien & Auszahlung
Begleitung durch Kreditausschuss, Vertragsverhandlung und Valutierung.

Aus der Praxis

Woran es in der Umsetzung wirklich hängt

Nicht nur die Hausbank fragen

Wer zwei Angebote einholt, vergleicht zwei Prüfraster. Wir sprechen mehrere Häuser parallel an – Banken, Versicherer, Versorgungswerke, Debt-Fonds. Erst dadurch werden Marge, Gebühren und Covenants überhaupt vergleichbar.

Bezugsgröße des Auslaufs prüfen

LTV bezieht sich auf den Immobilienwert, der Beleihungsauslauf im engeren Sinne auf den intern ermittelten Beleihungswert, LTC auf die Gesamtkosten. Zwei Angebote mit identischer Prozentzahl können damit völlig unterschiedliche Kreditbeträge bedeuten.

Covenants sind verhandelbar

Über die Marge wird gesprochen, über LTV-Trigger, DSCR-Schwellen, Cash-Sweep und Nachschussregelungen seltener. Genau dort entstehen die Probleme, wenn sich ein Projekt verzögert.

Unterlagen im Bankformat

Kreditausschüsse lesen in ihrem eigenen Raster. Wenn Cashflow, Sensitivitäten und Sicherheitenübersicht so aufbereitet sind, wie das Haus sie ohnehin benötigt, verkürzt das die Beschlussfassung.

ESG ist Prüfbestandteil

Energetischer Standard, Zertifizierung und Sanierungsfahrplan gehören inzwischen regelmäßig zum Prüfraster der Kapitalgeber. Wie stark sich das auf die Kondition auswirkt, unterscheidet sich von Haus zu Haus.

Fragen

Was Mandanten uns am häufigsten fragen

Die dargestellten Strukturen dienen der allgemeinen Information. Verfügbarkeit, Auslauf, Laufzeit, Pricing, Sicherheiten und weitere Konditionen hängen von Objekt, Kreditnehmer, Marktumfeld und konkreter Finanzierung ab. Angaben stellen keine Finanzierungszusage dar.

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