Immobilien-, Finanzierungs- & M&A-Glossar

›Bruttoanfangsrendite

Verhältnis der anfänglichen Bruttomiete zum Kaufpreis oder zur gewählten Bewertungsbasis. Die Kennzahl ist schnell zu ermitteln und deshalb im Marktgespräch verbreitet. Je nach Berechnung bleiben Erwerbsnebenkosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungsrückstellungen unberücksichtigt, sodass zwei Angebote mit gleicher Bruttoanfangsrendite wirtschaftlich sehr unterschiedlich sein können. Vor einem Vergleich sollte deshalb immer geklärt werden, welche Mietbasis und welche Kostenpositionen verwendet wurden.

Bruttoanfangsrendite = Jahresbruttomiete / Kaufpreis

Siehe auch: Nettoanfangsrendite, Faktor / Kaufpreisfaktor

›Nettoanfangsrendite

Die Nettoanfangsrendite beziehungsweise Net Initial Yield (NIY) beschreibt die anfängliche Nettoverzinsung einer Immobilie auf Basis des zum Bewertungsstichtag vorhandenen Ertrags, also nach Abzug der nicht auf Mieter umlegbaren Kosten. Nach verbreiteten institutionellen Standards, insbesondere RICS beziehungsweise EPRA, wird der Nettoertrag ins Verhältnis zum Immobilienwert beziehungsweise Kaufpreis einschließlich der relevanten Erwerbsnebenkosten gesetzt. Die genaue Berechnungskonvention kann je nach Marktbericht, Datenanbieter und Anwendungszweck variieren; bei Renditevergleichen sollten deshalb stets Zähler, Nenner und zugrunde gelegte Kostenbasis geprüft werden.

Siehe auch: NOI – Net Operating Income, Cap Rate / Kapitalisierungszinssatz

›Cap Rate / Kapitalisierungszinssatz

Die Capitalisation Rate beziehungsweise Cap Rate beschreibt das Verhältnis einer definierten einjährigen Ertragsgröße zum Immobilienwert und kann im Rahmen der direkten Kapitalisierung dazu verwendet werden, einen Ertrag in einen Wert zu überführen. Welche Ertragsgröße zugrunde gelegt wird – beispielsweise aktueller, normalisierter oder stabilisierter Net Operating Income –, hängt vom Bewertungsansatz und der verwendeten Markt- beziehungsweise Datenkonvention ab. Die Cap Rate ist nicht automatisch mit der Net Initial Yield und auch nicht mit dem Liegenschaftszinssatz des deutschen Ertragswertverfahrens gleichzusetzen. Schon kleine Veränderungen der Renditeannahme verschieben den rechnerischen Wert erheblich, weshalb mit Bandbreiten und Sensitivitäten gerechnet wird.

Wert = Ertragsgröße / Cap Rate

Siehe auch: NOI – Net Operating Income, Nettoanfangsrendite

›Faktor / Kaufpreisfaktor

Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete, im deutschen Markt die geläufigste Kurzform der Preisangabe. Faktor und Rendite hängen unmittelbar zusammen – der Faktor entspricht rechnerisch dem Kehrwert der Rendite auf derselben Basis. Entscheidend ist, welche Mietbasis zugrunde liegt: Ist-Miete, Marktmiete oder eine bereinigte Mietannahme führen zu deutlich unterschiedlichen Faktoren.

Faktor = Kaufpreis / Jahresmiete

Siehe auch: Bruttoanfangsrendite, Passing Rent / Ist-Miete

›NOI – Net Operating Income

Nachhaltiger operativer Nettoertrag einer Immobilie vor Finanzierungskosten, Steuern und regelmäßig vor bestimmten eigentümerspezifischen Positionen. Der NOI stammt aus der angelsächsischen Praxis und ist mit dem Jahresreinertrag des deutschen Ertragswertverfahrens verwandt, aber nicht deckungsgleich; Abgrenzung und Kostenansätze unterscheiden sich. Ebenso wenig ist er mit dem EBITDA eines Unternehmens gleichzusetzen. Kreditverträge definieren die Größe häufig eigenständig, weshalb bei Kennzahlen wie Debt Yield die jeweilige Vertragsdefinition maßgeblich ist.

Siehe auch: Cap Rate / Kapitalisierungszinssatz, Debt Yield

›Passing Rent / Ist-Miete

Die aktuell vertraglich vereinbarte und laufend gezahlte Miete. Sie ist Ausgangspunkt jeder Cashflow-Betrachtung, sagt aber für sich genommen nichts darüber aus, ob das Objekt über oder unter Markt vermietet ist.

Siehe auch: Marktmiete, ERV – Estimated Rental Value

›ERV – Estimated Rental Value

Aus der angelsächsischen Bewertungspraxis stammende Schätzung der für eine konkrete Fläche unter aktuellen Marktbedingungen erzielbaren Miete. Der ERV ist eine Bewertungsannahme des Gutachters oder Investors und damit enger gefasst als der allgemeine Begriff der Marktmiete; mit mietrechtlichen Größen wie der ortsüblichen Vergleichsmiete ist er nicht gleichzusetzen. Die Differenz zwischen Passing Rent und ERV zeigt, ob bei Neuvermietung oder Vertragsverlängerung Aufwärts- oder Abwärtspotenzial besteht. Ob es sich realisieren lässt, hängt von Restlaufzeiten, Optionen, Investitionsbedarf und Marktentwicklung ab.

Siehe auch: Passing Rent / Ist-Miete, Reversionary Potential

›Marktmiete

Miete, die für eine vergleichbare Fläche unter den jeweiligen Marktbedingungen zwischen unabhängigen Parteien erzielbar wäre. Sie ist weder mit der bestehenden Vertragsmiete noch mit mietrechtlichen Begriffen wie der ortsüblichen Vergleichsmiete gleichzusetzen, die eigenen gesetzlichen Regeln folgen. Abgeleitet wird die Marktmiete aus Vergleichsabschlüssen, Marktberichten und Einschätzungen zur Flächennachfrage; im Bewertungsmodell wird sie flächenbezogen als ERV abgebildet.

Siehe auch: ERV – Estimated Rental Value, Passing Rent / Ist-Miete

›Reversionary Potential

Potenzial, bestehende Mieten über die Zeit in Richtung Marktmiete zu entwickeln. Ob und wann sich dieses Potenzial heben lässt, hängt von Restlaufzeiten, Verlängerungsoptionen, Indexierungsklauseln, gesetzlichen Grenzen sowie vom erforderlichen Investitions- und Vermietungsaufwand ab. In der Bewertung wird es deshalb regelmäßig zeitlich gestaffelt und risikoadjustiert berücksichtigt.

Siehe auch: ERV – Estimated Rental Value, Marktmiete, WAULT – Weighted Average Unexpired Lease Term

›Rent Roll / Mieterliste

Strukturierte Übersicht der wesentlichen Mietvertragsdaten eines Objekts. Sie ist eine der ersten Unterlagen, die Käufer und Finanzierungspartner anfordern, weil sich daraus Cashflow-Profil, Auslaufstruktur und Mieterkonzentration ablesen lassen. Typische Bestandteile:

• ·Mieter und Nutzungsart
• ·Fläche und Miete
• ·Vertragsbeginn und Vertragsende
• ·Verlängerungsoptionen
• ·Indexierung
• ·Break Options und Sonderkündigungsrechte

Siehe auch: WAULT – Weighted Average Unexpired Lease Term, Passing Rent / Ist-Miete

›WAULT – Weighted Average Unexpired Lease Term

Gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge, üblicherweise gewichtet nach Miete oder Fläche. Zu klären ist, ob bis zum vertraglichen Laufzeitende (to expiry) oder bis zur nächsten Sonderkündigungsmöglichkeit (to break) gerechnet wird – beide Varianten sind gebräuchlich und führen zu deutlich abweichenden Werten. Der WAULT verdichtet die Auslaufstruktur in eine Zahl und ist ein Indikator für Cashflow-Stabilität, Wiedervermietungsrisiko und Finanzierbarkeit. Zu Mieterbonität und Marktkonformität der Mieten sagt er nichts aus.

Siehe auch: WALT – Weighted Average Lease Term, Rent Roll / Mieterliste

›WALT – Weighted Average Lease Term

Gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit. Der Begriff wird am Markt nicht einheitlich verwendet: Teilweise ist die Restlaufzeit gemeint und WALT wird synonym zu WAULT gebraucht, teilweise die vereinbarte Gesamtlaufzeit. Vor einem Vergleich zwischen Objekten oder Portfolios sollte deshalb die Berechnungsdefinition geklärt werden.

Siehe auch: WAULT – Weighted Average Unexpired Lease Term

›Vacancy / Leerstand

Zu unterscheiden sind physischer und wirtschaftlicher Leerstand. Physischer Leerstand bezeichnet nicht vermietete Flächen. Wirtschaftlicher Leerstand erfasst darüber hinaus Flächen, die zwar vermietet sind, aus denen aber vorübergehend kein oder ein reduzierter Ertrag fließt, etwa während mietfreier Zeiten. Für Bewertung und Finanzierung ist der wirtschaftliche Leerstand die aussagekräftigere Größe.

Siehe auch: NOI – Net Operating Income, Rent Roll / Mieterliste

›CapEx

Investitionen in Gebäude, Ausbau oder technische Anlagen, die den Zustand, die Nutzbarkeit oder die Lebensdauer einer Immobilie verändern – etwa Dachsanierung, Anlagentausch oder Mieterausbauten. CapEx wird in der Regel nicht als laufende Betriebskosten behandelt, sondern gesondert geplant und häufig separat finanziert. Eine belastbare CapEx-Planung ist Voraussetzung für realistische Cashflow-Modelle.

Siehe auch: OpEx, NOI – Net Operating Income

›OpEx

Laufende operative Kosten des Immobilienbetriebs, etwa Verwaltung, Wartung, Versicherung und Betriebskosten. Für die Ertragsbetrachtung ist entscheidend, welcher Anteil auf Mieter umlegbar ist und welcher beim Eigentümer verbleibt.

Siehe auch: CapEx, NOI – Net Operating Income

›ESG

Environmental, Social, Governance – Kriterien, anhand derer Investoren und Finanzierungspartner nichtfinanzielle Aspekte einer Immobilie oder eines Unternehmens beurteilen. ESG-Anforderungen können Ankaufsprofile, Finanzierungsbedingungen, Berichtspflichten und den Kreis möglicher Käufer beeinflussen. Eine automatische Wertsteigerung durch ESG-Maßnahmen lässt sich daraus nicht ableiten; maßgeblich sind Objekt, Markt und die konkreten Anforderungen der Gegenseite.

Siehe auch: CRREM, Green Loan

›CRREM

Carbon Risk Real Estate Monitor – ein Projekt, das Dekarbonisierungspfade und Analysewerkzeuge für Immobilien bereitstellt. Damit lässt sich die Emissions- und Energieentwicklung eines Gebäudes gegenüber definierten Klimapfaden betrachten. Das CRREM Misalignment Year – früher von CRREM als „Stranding Year“ bezeichnet – ist das Jahr, in dem die Energie- oder CO₂-Intensität eines Gebäudes den jeweiligen CRREM-Dekarbonisierungspfad überschreitet. Ein CRREM Misalignment Year bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie wirtschaftlich ein Stranded Asset ist oder einen bestimmten Wertverlust erleidet. Ergebnisse hängen stark von Datenqualität, Systemgrenzen und gewähltem Pfad ab und ersetzen keine objektbezogene technische Prüfung.

Siehe auch: Stranded Asset, ESG

›Stranded Asset

Immobilie, bei der wirtschaftliche, regulatorische, technische oder marktbedingte Entwicklungen zu erheblichem Anpassungsbedarf oder zu Wert- und Nutzungsrisiken führen können. Ursache können energetische Anforderungen sein, ebenso aber veränderte Flächennachfrage, überholte Gebäudetechnik oder Nutzungsbeschränkungen. Der Begriff ist weiter gefasst als eine reine Klimapfad-Betrachtung; ein modellbasiertes CRREM-Misalignment ist ein Hinweis auf Handlungsbedarf, für sich genommen aber kein Nachweis, dass ein Objekt gestrandet ist. Maßgeblich bleibt die objektbezogene Prüfung von Investitionsbedarf, Nachnutzung und Marktakzeptanz.

Siehe auch: CRREM, CapEx

›Core / Core+ / Value-Add / Opportunistic

Gängige Einordnung von Immobilieninvestments nach Risiko- und Ertragsprofil. Core steht für stabil vermietete Objekte in etablierten Lagen mit geringem Handlungsbedarf, Core+ für überwiegend stabile Objekte mit begrenztem Optimierungsbedarf, Value-Add für Objekte mit Vermietungs-, Sanierungs- oder Repositionierungsaufgaben und Opportunistic für Situationen mit hohem Entwicklungs-, Umbau- oder Restrukturierungsanteil. Die Abgrenzung ist am Markt nicht vollständig standardisiert und wird von Investoren unterschiedlich gehandhabt.

Siehe auch: Exit, Equity

›Senior Debt

Erstrangige beziehungsweise vorrangige Fremdfinanzierung, in der Regel durch Grundpfandrechte und weitere Sicherheiten unterlegt. Senior Debt wird nicht nur von Banken bereitgestellt, sondern auch von Versicherungen, Debt Funds und anderen institutionellen Kapitalgebern. Sie bildet üblicherweise die größte und zinsgünstigste Tranche im Kapitalstapel und gibt über Covenants und Auszahlungsvoraussetzungen den Rahmen für nachrangige Tranchen vor.

Senior Debt & Bankdarlehen

Siehe auch: Junior Debt, Mezzanine, LTV – Loan to Value

›Mezzanine

Kapital, das wirtschaftlich zwischen vorrangigem Fremdkapital und Eigenkapital steht. Je nach Ausgestaltung kann Mezzanine überwiegend schuldrechtliche Merkmale aufweisen, etwa als Nachrangdarlehen mit fester Verzinsung, oder eigenkapitalähnliche Merkmale, etwa über Gewinnbeteiligungen oder Wandlungsrechte. Die Einordnung wirkt sich auf Rangfolge, Sicherheiten, Bilanzierung und steuerliche Behandlung aus und ist im Einzelfall zu prüfen.

Mezzanine-Kapital

Siehe auch: Junior Debt, Preferred Equity, Intercreditor Agreement

›Junior Debt

Nachrangige Fremdkapitaltranche, die im Rang zwischen Senior Debt und Eigenkapital steht. Sie wird nach dem vorrangigen Kapital bedient und trägt entsprechend ein höheres Risiko, was sich in der Verzinsung und in strengeren Kontrollrechten niederschlägt. Das Verhältnis zur Senior-Tranche wird regelmäßig in einer Gläubigervereinbarung geregelt.

Siehe auch: Senior Debt, Mezzanine, Intercreditor Agreement

›Whole Loan

Finanzierungslösung, bei der ein Kapitalgeber einen Beleihungsbereich abdeckt, der über eine klassische reine Senior-Tranche hinausgeht. Für den Kreditnehmer bedeutet das einen Ansprechpartner, eine Dokumentation und einen Prozess, was den Zeitbedarf bis zur Valutierung verringern kann. Ob und wie intern in Tranchen aufgeteilt oder weiterplatziert wird, hängt vom jeweiligen Kapitalgeber ab.

Whole Loan

Siehe auch: Senior Debt, Junior Debt

›Bridge Financing

Kurzfristige Zwischenfinanzierung bis zu einem definierten Ereignis – etwa einer Refinanzierung, einem Verkauf, der Fertigstellung oder der Bereitstellung einer langfristigen Finanzierung. Entscheidend ist die belastbare Ausstiegsperspektive: Kapitalgeber prüfen bei Bridge-Strukturen vor allem, wie und wann die Rückführung erfolgen soll.

Bridge-Finanzierung

Siehe auch: Exit, Term Sheet

›LTV – Loan to Value

Verhältnis des Darlehensbetrags zum Wert der Immobilie. Maßgeblich ist, welcher Wert herangezogen wird – Markt-, Verkehrs- oder Beleihungswert – und zu welchem Stichtag. Der LTV ist eine zentrale Risikokennzahl für Kapitalgeber und häufig als Covenant vereinbart.

LTV = Darlehensbetrag / Immobilienwert

Siehe auch: LTC – Loan to Cost, Debt Yield, Covenant

›LTC – Loan to Cost

Verhältnis des Darlehensbetrags zu den Gesamtinvestitionskosten eines Projekts. Bei Projektentwicklungen ist der LTC aussagekräftiger als der LTV, weil während der Bauphase noch kein stabilisierter Ertragswert vorliegt. Welche Kostenpositionen in die Gesamtinvestitionskosten einfließen, wird im Kreditvertrag definiert.

LTC = Darlehensbetrag / Gesamtinvestitionskosten

Siehe auch: LTV – Loan to Value, Senior Debt

›DSCR – Debt Service Coverage Ratio

Verhältnis des für den Kapitaldienst verfügbaren Cashflows zum Kapitaldienst aus Zins und Tilgung. Werte unter 1,0 bedeuten rechnerisch, dass der laufende Cashflow den Kapitaldienst nicht deckt. Die genaue Definition – etwa welche Erträge und Kosten einfließen und über welchen Zeitraum gemessen wird – kann im Kreditvertrag abweichen.

DSCR = verfügbarer Cashflow für Kapitaldienst / Kapitaldienst

Siehe auch: ICR – Interest Coverage Ratio, Covenant, Debt Yield

›ICR – Interest Coverage Ratio

Verhältnis eines definierten Ertrags oder Cashflows zum Zinsaufwand. Anders als der DSCR berücksichtigt der ICR die Tilgung nicht und eignet sich daher insbesondere für endfällige Strukturen. Die konkrete Definition variiert je nach Kreditvertrag.

ICR = definierter Ertrag / Zinsaufwand

Siehe auch: DSCR – Debt Service Coverage Ratio, Covenant

›Debt Yield

Verhältnis des nachhaltigen Nettoertrags zum Darlehensbetrag. Die Kennzahl misst, welchen laufenden Ertrag das Objekt je Einheit Fremdkapital erwirtschaftet, und hängt anders als DSCR oder ICR nicht unmittelbar von Zinssatz, Tilgung oder Laufzeit ab. Sie wird deshalb genutzt, um Finanzierungen unabhängig vom jeweiligen Zinsumfeld zu vergleichen.

Debt Yield = nachhaltiger Nettoertrag / Darlehensbetrag

Siehe auch: NOI – Net Operating Income, LTV – Loan to Value, DSCR – Debt Service Coverage Ratio

›Covenant

Vertragliche Nebenbedingung eines Kredits. Unterschieden werden Financial Covenants, Informationspflichten und Handlungs- oder Unterlassungspflichten. Typische Financial Covenants:

• ·LTV
• ·DSCR
• ·ICR
• ·Debt Yield

Siehe auch: Covenant Breach, Cash Sweep

›Covenant Breach

Verletzung einer Kreditvertragsbedingung. Die Rechtsfolgen ergeben sich aus dem Vertrag und reichen von Informations- und Nachbesserungspflichten über Ausschüttungssperren und zusätzliche Tilgungen bis zu Kündigungsrechten. Häufig sind Heilungsfristen, Nachschussmöglichkeiten oder ein Waiver vorgesehen, sodass nicht jede Verletzung unmittelbar zur Kündigung führt.

Siehe auch: Covenant, Cash Sweep

›Cash Sweep

Mechanismus, bei dem definierte überschüssige Cashflows ganz oder teilweise zur zusätzlichen Tilgung verwendet werden, statt an die Eigenkapitalgeber ausgeschüttet zu werden. Cash Sweeps werden häufig an das Erreichen oder Verfehlen bestimmter Kennzahlen geknüpft.

Siehe auch: Covenant, Amortisation / Tilgung

›Amortisation / Tilgung

Planmäßige Rückführung des Darlehens über die Laufzeit. Höhe und Struktur der Tilgung beeinflussen den Kapitaldienst und damit unmittelbar den DSCR sowie den Restdarlehensbetrag zum Laufzeitende.

Siehe auch: Bullet Loan / endfälliges Darlehen, DSCR – Debt Service Coverage Ratio

›Bullet Loan / endfälliges Darlehen

Darlehen, dessen Kapitalbetrag im Wesentlichen am Laufzeitende zurückgeführt wird. Während der Laufzeit werden regelmäßig Zinsen und gegebenenfalls eine reduzierte Tilgung gezahlt. Der Refinanzierungs- oder Verkaufszeitpunkt am Laufzeitende ist entsprechend planungsrelevant.

Siehe auch: Amortisation / Tilgung, Bridge Financing

›Non-Recourse

Finanzierung, bei der der Rückgriff grundsätzlich auf das Projekt, die Objektgesellschaft und die bestellten Sicherheiten begrenzt ist. In der Praxis bestehen häufig Ausnahmen: Fertigstellungs-, Kostenüberschreitungs- oder Zinsgarantien sowie sogenannte Recourse-Carve-outs für bestimmte Verhaltensweisen. Der Umfang ergibt sich aus der jeweiligen Dokumentation.

Siehe auch: Limited Recourse, Covenant

›Limited Recourse

Finanzierung mit vertraglich begrenzten Rückgriffsmöglichkeiten auf Sponsor oder Gesellschafter, etwa der Höhe nach, zeitlich oder auf bestimmte Sachverhalte beschränkt. Die Abgrenzung zu Non-Recourse ist fließend und ergibt sich aus den vereinbarten Garantien.

Siehe auch: Non-Recourse

›Intercreditor Agreement

Vereinbarung zwischen vorrangigen und nachrangigen Kapitalgebern über Rangfolge, Zahlungsströme, Informationsrechte, Stillhaltepflichten und Verwertungsrechte. Sie regelt insbesondere, wer in einer Störungssituation welche Schritte einleiten darf und in welcher Reihenfolge Rückflüsse verteilt werden. Für nachrangige Tranchen ist sie oft ebenso bedeutsam wie der Kreditvertrag selbst.

Siehe auch: Junior Debt, Mezzanine, Waterfall

›Term Sheet

Zusammenfassung der wesentlichen wirtschaftlichen und strukturellen Finanzierungsbedingungen vor Erstellung der endgültigen Kreditdokumentation – etwa Betrag, Laufzeit, Marge, Sicherheiten, Covenants und Auszahlungsvoraussetzungen. Ob und in welchem Umfang ein Term Sheet bindet, hängt von seiner Ausgestaltung ab; häufig sind nur einzelne Regelungen verbindlich.

Siehe auch: Margin, Covenant

›Margin

Kreditmarge, die oberhalb des vereinbarten Referenzzinssatzes auf das Darlehen erhoben wird. Sie spiegelt Risiko, Rang, Laufzeit und Struktur wider und kann an Kennzahlen gekoppelt sein, etwa über eine Margin-Anpassung bei verändertem LTV.

Siehe auch: EURIBOR, Term Sheet

›EURIBOR

Referenzzinssatz im Euro-Geldmarkt, der in variabel verzinsten Finanzierungen als Basis für die Zinsberechnung dient. Vereinbart werden regelmäßig eine bestimmte Laufzeitvariante sowie Regelungen für den Fall negativer Werte oder eines Wegfalls des Referenzsatzes.

Siehe auch: Margin, Hedging / Zinssicherung

›Hedging / Zinssicherung

Instrumente zur Begrenzung oder Steuerung von Zinsrisiken, etwa Zinsswap oder Zinscap. Kreditverträge sehen häufig eine Absicherungspflicht in bestimmtem Umfang vor. Kosten, Laufzeit und Ausgestaltung wirken unmittelbar auf den Kapitaldienst und damit auf Finanzierungskennzahlen.

Siehe auch: EURIBOR, DSCR – Debt Service Coverage Ratio

›Green Loan

Finanzierung, deren Mittel für vertraglich definierte nachhaltige Zwecke verwendet werden – maßgeblich ist also die Mittelverwendung. Kriterien, Nachweise und Berichtspflichten werden im Kreditvertrag festgelegt und orientieren sich an Marktrahmenwerken. Davon zu unterscheiden ist der Sustainability-Linked Loan: Dort ist die Mittelverwendung grundsätzlich frei, dafür sind die Konditionen an das Erreichen vereinbarter Nachhaltigkeitskennzahlen geknüpft. Bessere Konditionen ergeben sich in keinem der beiden Fälle automatisch; Wirkung auf Marge oder Verfügbarkeit hängt vom Kapitalgeber und vom Einzelfall ab.

Siehe auch: ESG, CRREM

›Equity

Eigenkapital des Sponsors oder Investors. Es steht im Rang hinter allen Fremdkapitaltranchen, trägt den ersten Verlust und partizipiert im Gegenzug am Wertzuwachs. Umfang und Zusammensetzung des Eigenkapitals sind für Kapitalgeber ein zentrales Prüfkriterium.

Equity & Joint Venture

Siehe auch: Preferred Equity, Waterfall

›Preferred Equity

Kapital mit gegenüber gewöhnlichem Eigenkapital bevorzugten wirtschaftlichen Rechten, etwa einer vorrangigen Ausschüttung oder bevorzugter Rückführung. Je nach Ausgestaltung können zusätzliche Kontroll- oder Zustimmungsrechte vereinbart sein. Preferred Equity ist nicht generell als Fremdkapital einzuordnen; die rechtliche und bilanzielle Behandlung folgt der konkreten Struktur.

Siehe auch: Mezzanine, Preferred Return, Equity

›Preferred Return

Vorrangige Mindestverzinsung, die einem Kapitalpartner zusteht, bevor weitere Gewinne verteilt werden. Sie ist regelmäßig Bestandteil der vereinbarten Verteilungsreihenfolge und kann kumulativ ausgestaltet sein.

Siehe auch: Waterfall, Promote

›Waterfall

Vertraglich festgelegte Reihenfolge, in der Rückflüsse an Fremd- und Eigenkapitalgeber verteilt werden – typischerweise zunächst Kapitaldienst, dann Rückführung des eingesetzten Kapitals, anschließend Vorzugsverzinsung und zuletzt die Gewinnverteilung. Die Ausgestaltung entscheidet darüber, wer in welcher Situation tatsächlich Rückflüsse erhält.

Siehe auch: Preferred Return, Promote, Intercreditor Agreement

›Promote

Überproportionale Gewinnbeteiligung des operativen Partners, sobald definierte Renditeschwellen überschritten sind. Der Promote soll Interessen zwischen Kapitalgeber und operativem Partner angleichen; Schwellen, Staffelung und Berechnungsbasis werden individuell vereinbart.

Siehe auch: Waterfall, Preferred Return