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Logistik: Deckenhöhe schlägt Rendite
Andienung, Drittverwendungsfähigkeit, Dachlast für PV: Warum die Gebäudeparameter im gefragtesten Segment über den Käuferkreis mitentscheiden.
Die Überschrift ist zugespitzt: Rendite, Lage und Mietvertrag bleiben zentrale Bewertungsgrößen. In von uns begleiteten Prozessen scheitern Objekte allerdings häufiger an den Gebäudeparametern als an der Renditeerwartung – und genau dieser Punkt wird in der Vorbereitung unterschätzt.
Welche Faktoren zusammenwirken
Relevant sind in der Regel Lage und Verkehrsanbindung, Andienung und Rangierflächen, lichte Höhe, Bodenlast, Grundstückszuschnitt und Erweiterbarkeit, Drittverwendungsfähigkeit, Mietvertrag und Mieterbonität, Energie- und ESG-Profil sowie die Renditeanforderung des Käufers. Kein Einzelfaktor ist generell wichtiger als die anderen.
Die Gebäudeparameter wirken jedoch selektiv: Wer bei Höhe, Toren oder Bodenlast deutlich unter dem Marktstandard liegt, verliert einen Teil des institutionellen Käuferkreises unabhängig vom Mietvertrag. Eine hochspezialisierte Anlage für einen einzigen Nutzer nähert sich wirtschaftlich einer Betreiberimmobilie und wird auch so bewertet.
- Lichte Höhe, Tore und Bodenlast früh dokumentieren – sie bestimmen den adressierbaren Käuferkreis mit
- Dachstatik für PV prüfen lassen; sie ist in vielen Prozessen preisrelevant geworden
- Erweiterungsflächen auf dem Grundstück können den Exit stützen
Was sich bei den Mietverträgen verändert hat
Nutzer verhandeln intensiver über Indexierung und Verlängerungsoptionen. Eine volle Indexierung ohne Cap ist nicht in jedem Segment selbstverständlich, und Käufer rechnen die Wirkung eines Caps über die Laufzeit nach.
Auch die Instandhaltungsverteilung wird wieder verhandelt. Dach und Fach beim Eigentümer ist verbreitet, die Abgrenzung zur technischen Anlage ist jedoch häufig unklar formuliert – ein Punkt für die rechtliche Prüfung.
Finanzierungsseitig
Logistikobjekte mit stabilen Mietern werden weiterhin finanziert; Ausläufe und Konditionen hängen von Objekt, Mietvertrag, Mieterbonität und Finanzierungspartner ab. Bei Neubauten ohne Vorvermietung verlangen Finanzierer regelmäßig zusätzliche Bausteine wie Nachrangkapital oder Vorvermietungsauflagen.
Kurz gesagt
Gebäudeparameter bestimmen, wer überhaupt bieten kann; Lage, Mietvertrag und Bonität bestimmen, zu welchem Preis. Beides gehört in die Vorbereitung.
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