Transaktionen
Portfolioverkauf: Prämie oder Abschlag?
Bündelung hebt den Wert nur, wenn die Objekte zueinander passen. Sonst prägt der schwächste Standort die Verhandlung.
Eine Portfolioprämie ist möglich, aber an Bedingungen geknüpft. Wer Objekte bündelt, weil er sie besitzt, erzielt damit noch keinen Aufschlag.
Wann eine Prämie entstehen kann
Wenn der Käufer durch das Paket etwas erhält, das er einzeln nicht bekommt: kritische Masse in einer Region, eine effiziente Bewirtschaftungseinheit, den Einstieg in ein Segment. Viele institutionelle Käufer haben Mindestvolumina; unterhalb davon erfolgt keine Prüfung. Für sie ist das Paket der Zugang.
Homogenität ist dabei häufig wichtiger als Einzelqualität. Vergleichbare Objekte in einer Region lassen sich in der Regel besser als Einheit vermarkten als eine heterogene Sammlung aus mehreren Märkten.
Wo Abschläge entstehen
Beim schwächsten Objekt. Käufer kalkulieren Paketrisiken konservativ, und Befunde am schwächsten Standort prägen die Verhandlung über das gesamte Paket.
Deshalb prüfen wir vor jedem Paketverkauf, ob ein vorgelagerter Einzelverkauf der schwächeren Objekte sinnvoll ist. Das kostet Zeit im Prozess, kann aber die Preisdiskussion für das Kernpaket entlasten.
Cherry-Picking vertraglich adressieren
Ein typischer Verlauf: Ein Bieter gibt ein starkes Gebot für das Gesamtpaket ab und reduziert nach der Due Diligence auf die stärksten Objekte. Danach ist der Rest schwerer platzierbar.
Im Prozessdesign lässt sich das adressieren – etwa über Gebotsvorgaben für das Gesamtpaket, Einzelpreise nur für Zwecke der Kaufpreisaufteilung und klare Regeln zur Bindung nach Bestätigungsschreiben. Die vertragliche Wirksamkeit solcher Regelungen ist Gegenstand der Transaktionsdokumentation und sollte rechtlich geprüft werden.
Kurz gesagt
Ein Portfolio ist nur dann mehr wert als seine Teile, wenn es homogen ist und das Prozessdesign Teilrücknahmen adressiert. Sonst prägt das schwächste Objekt den Preis.
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