Transaktionen
Forward Deals: Exit-Sicherheit vor dem ersten Spatenstich
Forward Funding oder Forward Purchase? Der Unterschied liegt in der konkreten Ausgestaltung – Zahlungsmechanik, Baukostenrisiken, Sicherheiten und Übergabevoraussetzungen.
Ein Forward Deal kann zwei Themen gleichzeitig adressieren: Der Entwickler sichert den Exit, bevor gebaut wird, und die finanzierende Bank bewertet das Verwertungsrisiko anders. Dafür gibt der Entwickler in der Regel einen Teil der Marge ab.
Forward Purchase und Forward Funding sind dabei keine standardisierten Vertragsmodelle. Die konkrete Ausgestaltung kann sich insbesondere hinsichtlich Grundstückserwerb, Zahlungsmechanik, Baukostenrisiken, Sicherheiten, Developer Fee und Übergabevoraussetzungen unterscheiden.
Hinweis: Die nachfolgenden Ausführungen geben einen allgemeinen Überblick über mögliche Transaktionsstrukturen und damit verbundene Fragestellungen. Sie stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die konkreten rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen sollten für die jeweilige Transaktion durch die entsprechenden Fachberater geprüft werden.
Der wirtschaftliche Unterschied
Beim Forward Purchase wird der Kaufpreis typischerweise erst nach Fertigstellung und Abnahme fällig; der Entwickler finanziert die Bauphase weitgehend vor. Beim Forward Funding erfolgen Zahlungen regelmäßig nach Baufortschritt. Das kann die Liquidität des Entwicklers entlasten und Finanzierungskosten senken.
Der Preis dafür ist Mitsprache. Ein Käufer, der nach Baufortschritt zahlt, verhandelt in der Regel Kontrollrechte bei Nachträgen, Auswahl der ausführenden Unternehmen und Materialänderungen mit.
Die Punkte, an denen die Verhandlung hängt
Fertigstellungstermine und Verzugsfolgen, Regelungen zu höherer Gewalt, Definition der Abnahmereife, Umgang mit Restarbeiten, etwaige Mietgarantien für nicht vermietete Flächen und die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Käufer sich lösen kann. Diese Themen bestimmen in der Praxis den größten Teil der Verhandlungszeit.
Besonders sorgfältig zu betrachten sind Mietgarantien. Je weiter sie reichen, desto stärker verlagert sich das Vermietungsrisiko auf den Entwickler – teils über Jahre und häufig ohne dass die Kalkulation dies vollständig abbildet. Die vertragliche Ausgestaltung sollte von den jeweiligen Rechts-, Steuer- und gegebenenfalls technischen Beratern begleitet werden.
- Verzugs- und Vertragsstrafenregelungen wirtschaftlich durchrechnen und in der Kalkulation abbilden
- Fertigstellungssicherheiten inhaltlich prüfen lassen, nicht nur zusagen lassen
- Meilensteine an objektive, prüfbare Bautenstände knüpfen
Für wen sich das rechnen kann
Für Entwickler mit begrenzter Eigenkapitaldecke, die Marge gegen Risikoreduktion tauschen wollen, und für institutionelle Käufer, die Neubauqualität mit definiertem Übergabezeitpunkt suchen.
Weniger geeignet sind Forward-Strukturen, solange das Baurecht nicht gesichert ist. Käufer verlangen dann regelmäßig Rücktritts- oder Anpassungsrechte, die die Planungssicherheit des Entwicklers wieder relativieren.
Kurz gesagt
Forward Funding kann Liquidität entlasten, Forward Purchase Kontrolle erhalten. Entscheidend ist nicht das Etikett, sondern die konkrete vertragliche Ausgestaltung.
Weiterlesen
Passende Beiträge
Transaktionen
Asset Deal oder Share Deal? Eine Entscheidungshilfe
Erwerbsgegenstand, Vertragsübergang, steuerliche Auswirkungen und Käuferkreis: Wer die Strukturfrage erst im laufenden Verfahren stellt, verliert Verhandlungsspielraum.
Transaktionen
Off-Market oder Bieterverfahren – was bringt mehr?
Diskretion oder Preiswettbewerb: Welche Vermarktungsstrategie geeignet ist, hängt vom Käuferuniversum und vom Objekt ab – nicht von der Methode.
Transaktionen
Sale-and-Lease-Back als Finanzierungsinstrument
Kapital heben, ohne den Standort aufzugeben. Preisbestimmend sind Mietvertragslaufzeit, Bonität und Drittverwendungsfähigkeit.
Thema vertiefen?
Ein halbstündiges Gespräch bringt meist mehr als zehn Seiten Papier.
Rechtlicher und steuerlicher Hinweis
Die auf dieser Website enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information zu Immobilien-, Finanzierungs- und Unternehmenstransaktionen. Sie stellen keine Rechts-, Steuer- oder sonstige individuelle Fachberatung dar und können eine auf den konkreten Einzelfall bezogene Beratung durch entsprechend qualifizierte Rechtsanwälte, Steuerberater oder andere Berufsträger nicht ersetzen.
Rechtliche und steuerliche Auswirkungen einer Transaktion hängen insbesondere von ihrer konkreten Struktur, den beteiligten Parteien, bestehenden Verträgen sowie den jeweils geltenden gesetzlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen ab. Entsprechende Fragestellungen sollten daher vor einer Entscheidung individuell durch die jeweils zuständigen Fachberater geprüft werden.
Fox Capital erbringt im Rahmen der auf dieser Website dargestellten Inhalte keine Rechts- oder Steuerberatung.