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ESG und Office-Refurbishment in den Top-7
Eine schwache Energieperformance kann Vermietbarkeit, Finanzierung und CapEx-Anforderungen belasten. Was eine Repositionierung wirtschaftlich bedeutet.
Im Bürosegment ist ESG von der Berichtspflicht zur Bewertungsfrage geworden. Eine schwache Energieperformance kann Vermietbarkeit, Finanzierung, CapEx-Anforderungen und Investoreninteresse belasten. Wie stark, hängt unter anderem von Lage, Nutzung, Objektqualität, Modernisierungspotenzial und Käuferprofil ab.
Was Nutzer inzwischen verlangen
Große Nutzer haben eigene Klimaziele und benötigen belastbare Verbrauchsdaten für ihre Berichterstattung. Ein Gebäude ohne Messkonzept und ohne Zertifizierung kann bei Ausschreibungen früh ausscheiden – abhängig von Nutzergruppe, Lage und Alternativangebot.
Grüne Mietverträge regeln Datenaustausch, Verbrauchsziele und Beteiligung an Modernisierungen. Ihre Reichweite hängt von der konkreten Vereinbarung ab.
CRREM richtig einordnen
CRREM-Pfade vergleichen die modellierte Emissionsintensität eines Gebäudes mit einem Dekarbonisierungspfad. Wird der Pfad rechnerisch überschritten, spricht man vom CRREM Misalignment Year – früher häufig als „Stranding Year“ bezeichnet.
Dieses Jahr ist ein Modellergebnis auf Basis von Annahmen zu Verbrauch, Energieträgern und Pfad. Es bedeutet weder einen automatischen Wertverlust noch, dass ein Objekt wirtschaftlich nicht mehr nutzbar wäre. Maßgeblich bleibt die objektbezogene Prüfung.
Die Rechnung einer Repositionierung
Auf der Kostenseite: Fassade und Fenster, Anlagentechnik, Beleuchtung, häufig ein neues Flächenkonzept, dazu Mietausfall und Zwischenfinanzierung. Auf der Ertragsseite: erzielbare Neuvertragsmiete, Vermarktungsdauer, Exit-Annahme und mögliche Finanzierungskonditionen.
Die Maßnahme kann sich tragen, wenn die erzielbare Neuvertragsmiete deutlich über der Bestandsmiete liegt und die Nachfrage in der Lage tatsächlich vorhanden ist. Belastbare Pauschalwerte je Quadratmeter gibt es dafür nicht.
Finanzierung der Maßnahme
Eine klassische Bankfinanzierung deckt die Bauphase bei leerstehendem Objekt selten vollständig ab. In der Praxis arbeiten wir mit einer Kombination aus Senior-Finanzierung auf den Bestandswert und einer zusätzlichen Tranche für die Baukosten, mit Umschuldung nach Fertigstellung und Vermietung.
Ein nachgewiesener Vorvermietungsstand kann die Konditionen spürbar beeinflussen; welche Quote verlangt wird, unterscheidet sich je nach Haus, Objekt und Marktumfeld.
Kurz gesagt
Die Repositionierung rechnet sich über die erzielbare Neuvertragsmiete. CRREM-Ergebnisse sind Modellaussagen – sie ersetzen die objektbezogene Prüfung nicht.
Quellen & weiterführende Informationen
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