Markt
M&A im Immobiliensektor: Konsolidierung in Deutschland und der Schweiz
Unternehmenstransaktionen statt Einzelankäufe: Was Käufer an Plattformen interessiert und wo Prozesse an der Finanzierung hängen.
In unserer Transaktionspraxis sehen wir im deutschen und Schweizer Markt weiterhin Unternehmenstransaktionen, bei denen ganze Bestandsgesellschaften oder Plattformen den Eigentümer wechseln, statt einzelne Objekte verkauft zu werden. Quantitative Aussagen zu Marktvolumina nennen wir hier bewusst nicht ohne aktuelle, benannte Datenquelle.
Hinweis: Die nachfolgenden Ausführungen geben einen allgemeinen Überblick über mögliche Transaktionsstrukturen und damit verbundene Fragestellungen. Sie stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die konkreten rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen sollten für die jeweilige Transaktion durch die entsprechenden Fachberater geprüft werden.
Was solche Transaktionen auslösen kann
Auslaufende Finanzierungen aus früheren Zinsphasen. Wer zu Konditionen abgeschlossen hat, die im heutigen Umfeld nicht fortgeschrieben werden können, prüft typischerweise drei Wege: Eigenkapital nachschießen, Objekte verkaufen oder die Gesellschaft verkaufen.
Auf der Käuferseite stehen Bestandshalter mit Kapital und Plattformbetreiber, die Verwaltungsvolumen aufbauen wollen. Für sie kann die Übernahme einer Gesellschaft mit eingespieltem Team attraktiver sein als der Einzelankauf.
Bewertung von Immobiliengesellschaften
Der NAV ist ein Ausgangspunkt, selten das Ergebnis. Abschläge können aus latenten Steuern auf stille Reserven, aus nicht übertragbaren Finanzierungen und aus Overhead entstehen, den der Käufer nicht benötigt. Die rechtliche und steuerliche Behandlung unterscheidet sich nach Jurisdiktion und Einzelfall und sollte durch die jeweiligen lokalen Fachberater geprüft werden.
Aufschläge entstehen über die Plattform: eingespielte Verwaltung, Mieterbeziehungen, Entwicklungspipeline. Dieser Teil wird in Verhandlungen häufig zu niedrig angesetzt, weil er sich schlecht quantifizieren lässt.
Der kritische Punkt: Change of Control
Change-of-Control-Regelungen knüpfen bestimmte vertragliche Folgen an einen Kontrollwechsel über eine Gesellschaft. Je nach Vertragsgestaltung können beispielsweise Zustimmungs-, Informations-, Anpassungs-, Kündigungs- oder Rückzahlungsregelungen relevant sein. Welche Rechte oder Pflichten im konkreten Vertrag ausgelöst werden, sollte rechtlich geprüft werden.
Praktisch bedeutet das: Die Abstimmung mit den Finanzierungspartnern gehört auf den kritischen Pfad und sollte parallel zur Verhandlung geführt werden, nicht danach.
Kurz gesagt
Refinanzierungsthemen und Plattformlogik treiben diese Transaktionen. Wer verkauft, sollte die Abstimmung mit den Finanzierungspartnern früh beginnen – sie bestimmt den Zeitplan mit.
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Rechtlicher und steuerlicher Hinweis
Die auf dieser Website enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information zu Immobilien-, Finanzierungs- und Unternehmenstransaktionen. Sie stellen keine Rechts-, Steuer- oder sonstige individuelle Fachberatung dar und können eine auf den konkreten Einzelfall bezogene Beratung durch entsprechend qualifizierte Rechtsanwälte, Steuerberater oder andere Berufsträger nicht ersetzen.
Rechtliche und steuerliche Auswirkungen einer Transaktion hängen insbesondere von ihrer konkreten Struktur, den beteiligten Parteien, bestehenden Verträgen sowie den jeweils geltenden gesetzlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen ab. Entsprechende Fragestellungen sollten daher vor einer Entscheidung individuell durch die jeweils zuständigen Fachberater geprüft werden.
Fox Capital erbringt im Rahmen der auf dieser Website dargestellten Inhalte keine Rechts- oder Steuerberatung.