Transaktionen
Due Diligence: Die zehn Findings, die den Preis kosten
Beobachtungen aus unserer Transaktionspraxis: Es sind häufig dieselben Lücken – und viele davon lassen sich vorab schließen.
Preisabschläge in der Due Diligence entstehen selten durch spektakuläre Funde. Sie entstehen durch Unklarheit. Ein Käufer, der eine Frage nicht abschließend beantwortet bekommt, bepreist sie – und zwar konservativ.
Die folgenden Punkte tauchen in von uns begleiteten Prozessen so regelmäßig auf, dass wir sie vor dem Marktgang abfragen. Nicht jeder Befund ist vermeidbar; viele lassen sich jedoch früh erkennen und einordnen.
Hinweis: Die nachfolgenden Ausführungen geben einen allgemeinen Überblick über mögliche Transaktionsstrukturen und damit verbundene Fragestellungen. Sie stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die konkreten rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen sollten für die jeweilige Transaktion durch die entsprechenden Fachberater geprüft werden.
Typische Themen der rechtlichen Prüfung
Unvollständige Mietvertragsunterlagen: Nachträge, Vereinbarungen zu Mietanpassungen, Übergabeprotokolle. Fehlt eine Anlage, wird der gesamte Mietvertrag in der Bewertung als unsicher behandelt.
Bei langfristigen Gewerbemietverträgen sind die jeweils geltenden gesetzlichen Formanforderungen sowie die vollständige Dokumentation vertragswesentlicher Vereinbarungen und Nachträge relevante Prüfungspunkte. Für langfristige Gewerberaummietverträge in Deutschland gilt nach der Neuregelung des § 578 BGB die gesetzliche Textform. Ob die konkrete Vertragsdokumentation den gesetzlichen Anforderungen genügt und welche Folgen mögliche Formmängel haben, sollte im Rahmen der Legal Due Diligence durch die Rechtsberater geprüft werden.
Baulasten, Dienstbarkeiten und Nutzungsrechte, die nie ausgewertet wurden. Nutzungsrechte, Dienstbarkeiten und Baulasten stehen nicht zwangsläufig im Grundbuch. Das Baulastenverzeichnis liegt häufig vor, aber niemand hat bewertet, was eine alte Eintragung für die geplante Nutzung bedeutet.
- Mietvertragsakte vollständig, mit allen Nachträgen und Anlagen
- Formanforderungen und Dokumentation langfristiger Gewerbemietverträge rechtlich prüfen lassen
- Baulastenverzeichnis mit Auswertung, nicht nur als Kopie
- Gesellschafterbeschlüsse und Handelsregisterstand aktuell
Typische Themen der technischen Prüfung
Fehlende Bauakte und unvollständige Dokumentation zu Brandschutz und Statik. Bei älteren Bestandsobjekten ist das eher Regel als Ausnahme – und es wirkt sich aus, weil Käufer Rückstellungen kalkulieren.
Dazu Instandhaltungsrückstände, die im Bewirtschaftungsbudget nicht abgebildet sind, sowie auslaufende Energieausweise. Beides sind kleine Themen mit überproportionaler Wirkung auf die Verhandlung.
Was wir vorher machen
Wir identifizieren im Transaktionsprozess Themen, für die eine rechtliche, steuerliche oder technische Prüfung erforderlich sein kann, und koordinieren die Einbindung der entsprechenden Fachberater. Bekannte und benannte Punkte wirken in der Verhandlung erfahrungsgemäß anders als solche, die der Käufer selbst findet.
Der erforderliche Vorlauf hängt von Objekt, Dokumentationsqualität und Umfang der Vorprüfung ab. Auch eine strukturierte Vorprüfung zentraler Unterlagen kann helfen, offene Punkte vor Beginn der Käufer-Due-Diligence sichtbar zu machen.
Kurz gesagt
Käufer bepreisen Unsicherheit, nicht nur Mängel. Wer die Unterlagen vor dem Marktgang ordnet und offene Punkte benennt, verhandelt aus einer anderen Position.
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Rechtlicher und steuerlicher Hinweis
Die auf dieser Website enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information zu Immobilien-, Finanzierungs- und Unternehmenstransaktionen. Sie stellen keine Rechts-, Steuer- oder sonstige individuelle Fachberatung dar und können eine auf den konkreten Einzelfall bezogene Beratung durch entsprechend qualifizierte Rechtsanwälte, Steuerberater oder andere Berufsträger nicht ersetzen.
Rechtliche und steuerliche Auswirkungen einer Transaktion hängen insbesondere von ihrer konkreten Struktur, den beteiligten Parteien, bestehenden Verträgen sowie den jeweils geltenden gesetzlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen ab. Entsprechende Fragestellungen sollten daher vor einer Entscheidung individuell durch die jeweils zuständigen Fachberater geprüft werden.
Fox Capital erbringt im Rahmen der auf dieser Website dargestellten Inhalte keine Rechts- oder Steuerberatung.