Checkliste · Student Housing
Studentisches Wohnen verkaufen – Betreiberrisiko plausibel erklärt.
Möblierung, Auslastung im Semesterzyklus, WBS-Fragen und Betreibervertrag entscheiden über den Faktor. Über 55 Prüfpunkte für Micro-Living und Student Housing.
Checkliste · Student Housing
Was Investoren bei Student Housing zuerst prüfen
- 1Der Betreibervertrag ist der Kern. Pachtvertrag, Managementvertrag oder Eigenbetrieb – die Struktur bestimmt, ob ein Käufer Immobilienrisiko oder Betreiberrisiko kauft, und damit den Faktor.
- 2Auslastung im Semesterzyklus zeigen. Monatswerte über 24 bis 36 Monate, inklusive der schwachen Sommermonate, Wiedervermietungsquote und Vorvermietung für das kommende Wintersemester.
- 3Mieteinnahmen vollständig aufschlüsseln. Kaltmiete, Möblierungszuschlag, Nebenkostenpauschale und Serviceentgelte werden von Käufern getrennt bewertet – Pauschalmieten müssen mietrechtlich haltbar sein.
- 4Standortnachfrage belegen. Studierendenzahlen der Hochschulen, Angebot an Wohnheimplätzen, Entfernung zu Campus und ÖPNV, Konkurrenzprojekte in der Pipeline.
- 5Möblierung und Abnutzung sind Capex. FF&E-Bestand, Alter, Ersatzzyklus und die vertragliche Zuordnung der Erneuerung gehören dokumentiert, sonst rechnet der Käufer konservativ.
- 6Betriebskonzept prüfen lassen. Concierge, Reinigung, Community-Angebote, Waschsalon und digitale Buchungsstrecke bestimmen Wiedervermietungsquote und Bewertungssicherheit.
- 7Rechtliche Einordnung früh klären. Baurechtliche Nutzung als Wohnen oder Beherbergung, Zweckentfremdungssatzung, Stellplatzschlüssel und mögliche Belegungsbindungen.
- 8Käuferkreis ist spezialisiert. Wenige institutionelle Investoren und spezialisierte Betreiber dominieren – die Ansprache muss zielgenau und diskret erfolgen, breite Streuung schadet.
- Prüfpunkte
- 55+
- Themenblöcke
- 6
- Ticketgröße
- 10 – 400 Mio. €
Im Dokument
Diese Fragen kommen im ersten Investorencall
- Wie hoch ist die Auslastung im Jahresverlauf – auch in den Semesterferien?
- Wie setzt sich die Miete pro Apartment zusammen, und ist die Pauschale rechtssicher?
- Wer betreibt, zu welchen Konditionen, und wie lange läuft der Vertrag?
- Wie hoch sind die nicht umlagefähigen Betriebs- und Servicekosten pro Einheit?
- Wie alt ist die Möblierung, und wann steht der nächste FF&E-Zyklus an?
- Wie entwickelt sich die Studierendenzahl am Standort, und was kommt an Konkurrenz?
Checkliste
Über 55 Prüfpunkte – gegliedert nach Themenblöcken
Diese Punkte klären wir mit dem Eigentümer, bevor ein Investor angesprochen wird. Die vollständige Fassung mit Erläuterungen erhalten Sie als PDF.
01
Objekt und Konzept
- Anzahl Apartments, Typen, Wohnflächen, Gemeinschaftsflächen
- Möblierungsstandard und Ausstattungsniveau je Kategorie
- Gemeinschaftsangebote: Lernräume, Fitness, Waschsalon, Fahrradstellplätze
- Baujahr, Bauqualität, letzte Renovierung
- Stellplätze und Mobilitätskonzept
- Abgrenzung zu Micro-Living und Serviced Apartments
02
Vermietung und Auslastung
- Monatliche Auslastung über 24 bis 36 Monate
- Vorvermietungsquote für das kommende Semester
- Durchschnittliche Mietdauer und Wiedervermietungsquote
- Mietstruktur: Kaltmiete, Möblierung, Nebenkosten, Service
- Rechtliche Belastbarkeit von Pauschal- und Staffelmieten
- Mietrückstände, Bürgschaften der Eltern, Kautionen
- Buchungs- und Vermarktungskanäle inklusive Kosten
03
Betreiber und Vertrag
- Betreibermodell: Pacht, Management, Eigenbetrieb
- Restlaufzeit, Optionen, Kündigungs- und Change-of-Control-Klauseln
- Pachthöhe, Umsatzbeteiligung, Indexierung, Sicherheiten
- Bonität und Track Record des Betreibers
- Leistungsabgrenzung und Instandhaltungsverteilung
- Personalstruktur vor Ort und Betriebsübergangsrisiken
04
Standort und Nachfrage
- Studierendenzahlen und Entwicklung der Hochschulen im Einzugsgebiet
- Angebot öffentlicher Wohnheimplätze und Wartelisten
- Entfernung zu Campus, ÖPNV, Nahversorgung
- Wettbewerbsobjekte im Bestand und in der Pipeline
- Mietniveau vergleichbarer Objekte je Apartment
- Internationaler Studierendenanteil und Austauschprogramme
05
Technik, FF&E und ESG
- FF&E-Inventarliste mit Alter und Restnutzungsdauer
- Ersatzzyklus und vertragliche Zuordnung der Erneuerung
- Zustand von Technik, Aufzügen, Brandschutz
- Energieausweis, Heizung, Verbrauchsdaten
- Digitale Infrastruktur: Zutritt, WLAN, Buchungssystem
- CRREM-Pfad und geplante energetische Maßnahmen
06
Recht, Struktur und Prozess
- Baurechtliche Nutzung: Wohnen oder Beherbergung
- Zweckentfremdungssatzung und lokale Auflagen
- Belegungsbindungen und Förderdarlehen
- Grundbuch, Lasten, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte
- Asset Deal oder Share Deal, Grunderwerbsteuer, Umsatzsteueroption
- Bestehende Finanzierung: Vorfälligkeit oder Übernahme
- Teaser, Datenraum, Zielkäuferliste, NDA-Prozess, Zeitplan
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