Akquisitionsfinanzierung für Immobilien: Wie wird der Ankauf strukturiert?

Eine Immobilienakquisition ist gleichzeitig Kauf- und Finanzierungsprozess

Beim Erwerb einer größeren Immobilie laufen regelmäßig mehrere Prozesse parallel.

Der Käufer prüft das Objekt.

Der Kaufvertrag wird verhandelt.

Eigenkapital muss verfügbar sein.

Fremdkapital muss strukturiert und zugesagt werden.

Bewertung, Sicherheiten und Finanzierungsvoraussetzungen müssen rechtzeitig geklärt sein.

Und am Ende müssen Kaufvertrag, Finanzierung und Closing zeitlich zusammenpassen.

Deshalb sollte eine Akquisitionsfinanzierung nicht erst begonnen werden, wenn der Kaufvertrag praktisch unterschriftsreif ist.

Finanzierungsstruktur und Transaktionsstruktur sollten möglichst früh aufeinander abgestimmt werden.

Was ist eine Immobilien-Akquisitionsfinanzierung?

Unter einer Akquisitionsfinanzierung verstehen wir hier die Finanzierung des Erwerbs einer Immobilie beziehungsweise einer immobilienhaltenden Struktur.

Sie ist von einer klassischen Refinanzierung zu unterscheiden.

Bei einer Refinanzierung befindet sich das Objekt bereits im Eigentum des Kreditnehmers beziehungsweise der Eigentümerstruktur.

Bei einer Akquisition muss die Finanzierung dagegen Teil eines noch nicht abgeschlossenen Erwerbsprozesses werden.

Dadurch entstehen zusätzliche Anforderungen:

• Kaufpreis
• Closing-Termin
• Eigenkapital
• Transaktionskosten
• bestehende Finanzierung des Verkäufers
• Due Diligence
• Kaufvertragsbedingungen
• Sicherheitenbestellung
• Finanzierungsvoraussetzungen
• Zahlungsmechanik.

Die Finanzierung muss genau dann verfügbar sein, wenn die Transaktion sie benötigt.

Die entscheidende Frage lautet nicht nur: Wie hoch ist der Kaufpreis?

Für die Finanzierungsstruktur ist der reine Kaufpreis nur der Ausgangspunkt.

Je nach Transaktion können zusätzlich Kapitalbedarfe entstehen, beispielsweise für:

• Erwerbsnebenkosten
• technische Maßnahmen
• Modernisierung
• Repositionierung
• Vermietung
• FF&E
• Working Capital bei operativen Immobilien
• Reserven
• bestehende Finanzierungen, die abgelöst werden müssen.

Deshalb sollte früh ein vollständiger Sources-&-Uses-Plan erstellt werden.

Nicht jede Transaktion verwendet alle diese Bausteine.

Die Tabelle zeigt lediglich die möglichen Ebenen einer Kapitalstruktur.

Der Kaufvertrag und die Finanzierung müssen zusammenpassen

Ein häufiger Fehler besteht darin, Finanzierung und Kaufvertrag weitgehend getrennt voneinander zu verhandeln.

Das kann problematisch werden.

Beispielsweise können relevant sein:

• Fälligkeit des Kaufpreises
• Closing-Voraussetzungen
• Finanzierungsbedingungen
• Übergang von Nutzen und Lasten
• bestehende Grundpfandrechte
• notwendige Freigaben
• erforderliche Sicherheiten
• Finanzierungsvorbehalte
• zeitliche Long-Stop-Regelungen.

Der Käufer kann wirtschaftlich eine gute Finanzierung haben und trotzdem ein Closing-Problem bekommen, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen des Kreditgebers nicht mit dem Kaufvertrag harmonieren.

Deshalb gehört zur Akquisitionsfinanzierung auch die Frage: Was muss vor Auszahlung beziehungsweise Closing tatsächlich erfüllt sein?

Senior Debt als Basis vieler Akquisitionsfinanzierungen

Senior Debt bildet bei vielen Immobilienfinanzierungen die vorrangige Fremdkapitaltranche.

Typischerweise verfügt der Senior-Lender über eine vorrangige Sicherheitenposition.

In Deutschland gehört hierzu häufig eine erstrangige Grundschuld; daneben können abhängig von Struktur und Transaktion weitere Sicherheiten vereinbart werden.

Aufgrund der vorrangigen Risikoposition weist Senior Debt typischerweise niedrigere Finanzierungskosten als nachrangiges Kapital auf.

Das bedeutet jedoch nicht, dass Senior Debt automatisch den gesamten benötigten Fremdkapitalbetrag bereitstellt.

Die Höhe hängt vom konkreten Objekt, Cashflow, Kreditnehmer, Marktumfeld und der Finanzierungspolitik des jeweiligen Kapitalgebers ab.

Welche Faktoren prüft ein Senior-Lender?

Bei einer Bestandsimmobilie können unter anderem relevant sein:

• Kaufpreis
• Bewertung
• Objektqualität
• Standort
• Vermietung
• Mieterbonität
• Vertragslaufzeiten
• Leerstand
• nachhaltiger Cashflow
• CapEx
• Energieperformance
• Sponsor beziehungsweise Kreditnehmer
• bestehende Verbindlichkeiten
• Exit beziehungsweise Refinanzierung.

Bei einer Projekt- oder Value-Add-Akquisition treten weitere Faktoren hinzu. Dazu können gehören: Businessplan, Bau- oder Modernisierungskosten, Genehmigungen, Vermietungsplan, Cost-to-Complete, Zeitplan und zusätzliche Equity-Anforderungen.

Regulierte Kreditinstitute unterliegen bei Kreditvergabe und Monitoring zudem bankaufsichtlichen Anforderungen. Die EBA Guidelines on Loan Origination and Monitoring behandeln unter anderem Governance, Kreditwürdigkeitsprüfung, Informationsanforderungen und die Bewertung von Immobilien als Kreditsicherheit.

Alternative Kapitalgeber können andere Prozesse und interne Vorgaben haben.

Deshalb sollten bankaufsichtliche Anforderungen nicht pauschal auf sämtliche Debt Funds oder privaten Kapitalgeber übertragen werden.

Loan-to-Value ist wichtig – aber nicht die einzige Kennzahl

Der LTV beschreibt grundsätzlich das Verhältnis des Darlehens zu einer vereinbarten Immobilienwertbasis.

Er sollte nicht mit anderen Bewertungsbegriffen wie dem deutschen Beleihungswert gleichgesetzt werden.

Auch ein scheinbar komfortabler LTV reicht für eine Kreditentscheidung nicht aus.

Ein Kapitalgeber möchte zusätzlich wissen, ob der laufende beziehungsweise erwartete Cashflow den Kapitaldienst tragen kann und wie eine Rückzahlung am Ende der Laufzeit erfolgen soll.

Je nach Objekt und Finanzierung können daher beispielsweise betrachtet werden:

• LTV
• LTC
• DSCR
• ICR
• Debt Yield
• Cashflow
• Exit Value
• Refinanzierungsszenario.

Welche Kennzahlen im konkreten Fall verwendet werden, hängt vom Finanzierungspartner und der Transaktion ab.

Whole Loan als Alternative

Anstelle einer klassischen Senior-Finanzierung mit zusätzlichem nachrangigem Kapital kann ein Whole Loan eingesetzt werden.

Dabei erhält der Kreditnehmer eine einheitliche Fremdfinanzierung mit einem zentralen Finanzierungspartner.

Der Kapitalgeber kann das Risiko intern unterschiedlich strukturieren, refinanzieren oder syndizieren.

Für den Borrower kann eine solche Struktur den Vorteil haben, dass die externe Abstimmung zwischen mehreren Fremdkapitaltranchen reduziert wird.

Ein Whole Loan ist jedoch nicht automatisch:

• günstiger
• schneller
• flexibler
• oder höher im Finanzierungsauslauf.

Diese Punkte hängen vom konkreten Anbieter und Deal ab.

Senior Debt plus Mezzanine

Reicht Senior Debt für die gewünschte Kapitalstruktur nicht aus, kann Mezzanine eine zusätzliche Ebene zwischen Senior Debt und Sponsor Equity bilden.

Mezzanine ist typischerweise nachrangig gegenüber dem Senior Debt.

Je nach Struktur können unter anderem relevant sein:

• laufende Vergütung
• kapitalisierte Vergütung
• Fees
• Erfolgs- oder Exit-Komponenten
• Sicherheitenstruktur
• Nachrang
• Intercreditor-Regelungen.

Zusätzliches Mezzanine reduziert möglicherweise den unmittelbar benötigten Sponsor-Equity-Betrag.

Gleichzeitig erhöht es Fremdkapitalbelastung und Gesamtkosten der Kapitalstruktur.

Weniger Sponsor Equity bedeutet deshalb nicht automatisch eine bessere Finanzierung.

Preferred Equity als weitere Möglichkeit

Preferred Equity kann eine alternative Kapitalebene zwischen Debt und Common Equity darstellen.

Wirtschaftlich erhält der Preferred-Equity-Investor gegenüber dem Common Equity eine bevorzugte Position.

Anders als ein klassischer Kreditgeber besitzt er jedoch nicht automatisch die Gläubigerstellung, Sicherheiten und gesetzlichen Durchsetzungsrechte eines Darlehensgebers.

Je nach Struktur können bevorzugte Ausschüttungen, Rückzahlungsprioritäten und Governance-Rechte vereinbart werden.

Preferred Equity sollte deshalb weder automatisch als Fremdkapital noch einfach als anderer Name für Mezzanine bezeichnet werden.

Die konkrete rechtliche, steuerliche und bilanzielle Einordnung ist strukturabhängig.

Sponsor Equity bleibt entscheidend

Kapitalgeber betrachten nicht nur das Objekt.

Sie wollen auch verstehen, welches wirtschaftliche Risiko der Sponsor selbst übernimmt.

Relevant können sein:

• eingesetztes Eigenkapital
• bereits investiertes Kapital
• Track Record
• finanzielle Stärke
• Erfahrung mit Assetklasse und Standort
• zukünftige Kapitalfähigkeit.

Ein Sponsor, dessen gesamter Businessplan darauf basiert, möglichst wenig eigenes Kapital einzusetzen, kann aus Sicht eines Kapitalgebers ein anderes Risikoprofil darstellen als ein Sponsor mit erheblichem wirtschaftlichem Eigeninteresse.

Dabei geht es nicht um eine universelle Mindestquote.

Entscheidend ist, ob die gesamte Kapitalstruktur zum Risiko des Investments passt.

Bridge-Finanzierung für zeitkritische Akquisitionen

Eine Bridge-Finanzierung kann eingesetzt werden, wenn eine langfristige Finanzierung zum geplanten Closing noch nicht umgesetzt werden kann.

Das kann beispielsweise relevant sein bei:

• kurzfristigem Ankauf
• Repositionierung
• noch nicht stabilisiertem Cashflow
• notwendigem CapEx
• bevorstehender Vermietung
• geplanter langfristiger Refinanzierung.

Die wichtigste Frage einer Bridge-Finanzierung lautet: Wie wird sie zurückgeführt?

Ein glaubwürdiger Take-out kann beispielsweise aus langfristiger Refinanzierung, Verkauf oder einem anderen klar definierten Exit entstehen.

Eine Bridge ohne belastbare Rückzahlungsstrategie verschiebt das Finanzierungsproblem lediglich in die Zukunft.

Asset Deal oder Share Deal kann auch für die Finanzierung relevant sein

Beim Asset Deal wird die Immobilie selbst erworben.

Beim Share Deal werden Beteiligungen an einer Gesellschaft erworben, die die Immobilie hält.

Dies kann Auswirkungen auf die Finanzierungs- und Sicherheitenstruktur haben.

Je nach Transaktion können beispielsweise bestehende Finanzierungen, Change-of-Control-Regelungen, Gesellschaftsstruktur, Sicherheiten oder notwendige Zustimmungen relevant werden.

Die konkrete rechtliche und steuerliche Struktur sollte durch die jeweils zuständigen Fachberater geprüft werden.

Für die Finanzierung gilt: Der Kapitalgeber muss verstehen, was erworben wird und auf welcher Ebene sein Kapital und seine Sicherheiten strukturiert werden.

Akquisitions-SPV und Borrower-Struktur

Viele Immobilienakquisitionen werden über eine Objekt- beziehungsweise Erwerbsgesellschaft strukturiert.

Für den Finanzierungspartner ist deshalb nicht nur die Immobilie relevant.

Er prüft auch:

• Borrower
• Eigentümerstruktur
• Sponsor
• verbundene Unternehmen
• Eigenkapitalquelle
• gegebenenfalls Garantien
• vorhandene Verbindlichkeiten
• Mittelherkunft.

Eine komplexe gesellschaftsrechtliche Struktur kann wirtschaftlich sinnvoll sein.

Sie sollte für den Kapitalgeber jedoch transparent und nachvollziehbar sein.

Warum Due Diligence und Finanzierung parallel laufen sollten

Der Kreditgeber übernimmt nicht automatisch die Erkenntnisse der Käufer-Due-Diligence.

Er benötigt für seine eigene Entscheidung relevante Informationen.

Dazu können gehören:

• rechtliche Unterlagen
• Mietverträge
• technische Berichte
• Bewertung
• Versicherungen
• Umweltinformationen
• Cashflow
• Businessplan
• Sponsorinformationen.

Neue Erkenntnisse während der Due Diligence können die Finanzierung verändern.

Beispiele: höherer CapEx → mehr Kapitalbedarf; schwächerer Mietvertrag → verändertes Cashflow-Risiko; niedrigere Bewertung → veränderter LTV; technisches Problem → zusätzliche Auszahlungsvoraussetzung oder Reserve möglich.

Deshalb sollten Finanzierung und Due Diligence nicht als voneinander unabhängige Prozesse geplant werden.

Was sollte in einer Finanzierungsanfrage enthalten sein?

Eine professionelle erste Finanzierungsanfrage sollte einem Kapitalgeber ermöglichen, die Transaktion schnell einzuordnen.

Dazu gehören typischerweise:

Transaktion: Objekt, Standort, Assetklasse, Kaufpreis, geplantes Closing, Asset Deal beziehungsweise Share Deal, aktueller Transaktionsstatus.

Objekt: Flächen, Nutzung, Baujahr, Vermietung, Mieter, Cashflow, technischer Zustand.

Finanzierung: gewünschter Finanzierungsbetrag, geplante Kapitalstruktur, Eigenkapital, Laufzeitvorstellung, geplanter Exit, vorhandene beziehungsweise abzulösende Finanzierung.

Sponsor: Eigentümerstruktur, Track Record, wirtschaftlicher Hintergrund, vergleichbare Transaktionen.

Businessplan: aktueller Cashflow, CapEx, Vermietung, Repositionierung, Exit beziehungsweise Refinanzierung.

Term Sheet: nicht nur auf den Zinssatz schauen

Zwei Term Sheets können denselben nominalen Zinssatz nennen und wirtschaftlich trotzdem sehr unterschiedlich sein.

Der wirtschaftlich beste Finanzierungspartner ist deshalb nicht automatisch derjenige mit der niedrigsten nominalen Marge.

Typische Fehler bei der Akquisitionsfinanzierung

Finanzierung zu spät beginnen: Wenn zwischen Kreditzusage und Closing kaum Zeit verbleibt, steigt das Ausführungsrisiko.

Nur einen Kapitalgeber ansprechen: Ohne Vergleich ist schwer erkennbar, ob Struktur und Konditionen marktgerecht sind.

Kaufpreis finanzieren – aber Nebenkapitalbedarf vergessen: CapEx, Kosten und Reserven können zusätzliche Equity-Anforderungen auslösen.

Zu optimistischer Businessplan: Finanzierer unterlegen Annahmen mit eigenen Stress- und Sensitivitätsüberlegungen.

Exit nicht erklären: Gerade bei kürzeren oder transitionalen Finanzierungen muss die Rückzahlungslogik nachvollziehbar sein.

Finanzierungsauslauf maximieren statt Struktur optimieren: Maximales Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, aber gleichzeitig Risiko, Covenants, Zinsbelastung und Refinanzierungsabhängigkeit verstärken.

Wie viel Fremdkapital ist optimal?

Die maximal angebotene Finanzierung ist nicht zwingend die wirtschaftlich optimale Finanzierung.

Mehr Fremdkapital kann den Sponsor-Equity-Bedarf reduzieren.

Gleichzeitig können steigen:

• Kapitaldienst
• Refinanzierungsrisiko
• Covenant-Risiko
• Sensitivität gegenüber Wertveränderungen
• Abhängigkeit vom Exit.

Eine belastbare Kapitalstruktur muss deshalb nicht nur im Base Case funktionieren.

Sie sollte auch unter weniger günstigen Annahmen nachvollziehbar bleiben.

Warum die Finanzierung bereits beim Kaufangebot eine Rolle spielt

Bei einem kompetitiven Verkaufsprozess bewertet der Verkäufer nicht nur den gebotenen Kaufpreis.

Er kann auch betrachten:

• Finanzierungsstatus
• vorhandenes Eigenkapital
• Finanzierungsvorbehalte
• Geschwindigkeit
• Bedingungen
• Wahrscheinlichkeit des Closings.

Ein Käufer mit einer weit vorbereiteten Finanzierung kann deshalb im Verkaufsprozess eine stärkere Transaktionssicherheit darstellen.

Für Käufer bedeutet das: Finanzierung ist nicht nur Kapitalbeschaffung – sie kann Bestandteil der Acquisition Strategy sein.

Fazit: Erst Transaktion verstehen, dann Finanzierung strukturieren

Eine gute Immobilien-Akquisitionsfinanzierung verbindet Kaufpreis, Objekt, Cashflow, Businessplan, Eigenkapital, Fremdkapital und Closing.

Senior Debt, Whole Loan, Mezzanine, Preferred Equity und Sponsor Equity sind keine austauschbaren Produkte.

Jeder Baustein übernimmt eine andere Funktion und ein anderes Risiko.

Die zentrale Frage lautet deshalb nicht: „Wer finanziert den höchsten Betrag?“

Sondern: „Welche Kapitalstruktur ermöglicht den Erwerb und bleibt gleichzeitig über die geplante Haltedauer tragfähig?“

Fox Capital strukturiert Immobilienfinanzierungen in Deutschland und der Schweiz ab einem Finanzierungsvolumen von regelmäßig rund 10 Mio. Euro und adressiert dafür ein Netzwerk von mehr als 8.000 Kapitalgebern und Investoren.