Welche Unterlagen benötigen Banken und alternative Kapitalgeber für eine Immobilienfinanzierung?

Warum die Qualität der Unterlagen so wichtig ist

Ein Kapitalgeber muss verstehen, wem er Kapital zur Verfügung stellt, wofür das Kapital benötigt wird, welche Cashflows zur Verfügung stehen, welche Sicherheiten bestehen und wie das Darlehen zurückgeführt werden soll.

Für professionelle Kreditnehmer zählen regelmäßig Finanzabschlüsse, Cashflow, Finanzlage, Businessplan, Finanzprognosen, Sicherheiten sowie produktspezifische rechtliche Unterlagen zu den relevanten Informationen.

Die praktische Konsequenz ist einfach: Je komplexer die Finanzierung, desto wichtiger wird ein strukturierter und konsistenter Datenraum.

Welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden, hängt von der Transaktion ab

Eine Bestandsimmobilie mit langfristigen Mietverträgen benötigt andere Unterlagen als eine Projektentwicklung.

Eine Hotelfinanzierung wird anders geprüft als ein Wohnportfolio.

Und eine Refinanzierung eines bestehenden Darlehens hat andere Schwerpunkte als der Erwerb einer Immobilie.

Trotzdem lassen sich die Informationen in einige zentrale Prüfbereiche gliedern.

Nicht jede Finanzierung benötigt jedes Dokument in derselben Tiefe.

Entscheidend ist, dass die Informationen zur konkreten Kreditentscheidung passen.

1. Das Objekt verstehen

Am Anfang steht eine klare Beschreibung der Immobilie.

Dazu gehören insbesondere Lage, Nutzung, Flächen, Baujahr beziehungsweise Modernisierungsstand und die wirtschaftliche Funktion des Objekts.

Bei größeren Immobilien sollte ein Kapitalgeber schnell erkennen können: Was genau wird finanziert? Wie wird das Objekt genutzt? Wie ist die aktuelle wirtschaftliche Situation? Welche wesentlichen Investitionen stehen an?

Fotos, Lageplan und Grundrisse können hilfreich sein – ersetzen aber keine belastbaren wirtschaftlichen Daten.

Ein aufwendig gestaltetes Exposé ist daher nicht dasselbe wie ein Finanzierungs-Memorandum.

2. Eigentümer und Kreditnehmer

Kapitalgeber finanzieren nicht nur Immobilien.

Sie finanzieren auch einen Borrower beziehungsweise Sponsor.

Deshalb werden Unternehmens- und Eigentümerstruktur regelmäßig mitgeprüft.

Relevant können beispielsweise die Struktur der Objektgesellschaft, wirtschaftlich Berechtigte, bestehende Beteiligungsverhältnisse, Erfahrung des Sponsors und bisherige Projekte sein.

Je nach Finanzierung kommen darüber hinaus Jahresabschlüsse, aktuelle betriebswirtschaftliche Daten oder weitere finanzielle Informationen hinzu.

3. Rent Roll und Mietverträge

Bei vermieteten Immobilien ist der Cashflow einer der zentralen Bestandteile des Underwritings.

Ein Kapitalgeber möchte nicht nur wissen, wie hoch die aktuelle Jahresmiete ist.

Er möchte nachvollziehen können, woher sie kommt und wie nachhaltig sie ist.

Ein sauberer Rent Roll sollte deshalb mit den wesentlichen Mietverträgen konsistent sein.

Relevant sind unter anderem Mieter, Fläche, Mietbeginn, Vertragsende, Optionen, aktuelle Miete, Indexierung und gegebenenfalls Incentives beziehungsweise mietfreie Zeiten.

Auch Leerstände sollten transparent dargestellt werden.

Besonders problematisch sind unterschiedliche Zahlen in Exposé, Rent Roll, Jahresabschluss und Businessplan.

Solche Abweichungen erzeugen Rückfragen und können Vertrauen in die Datenqualität beeinträchtigen.

4. Cashflow und Objektkosten

Bruttomiete ist nicht gleich verfügbarer Cashflow.

Für die Schuldentragfähigkeit ist entscheidend, welche Einnahmen tatsächlich nachhaltig erzielt werden und welche Kosten auf Objekt- beziehungsweise Eigentümerebene anfallen.

Bei professionellen Finanzierungen werden deshalb regelmäßig sowohl Einnahmen als auch nicht umlagefähige Kosten, laufender CapEx und weitere relevante Aufwendungen betrachtet.

Welche Kennzahl verwendet wird, hängt von Assetklasse und Kreditgeber ab.

Bei einer Cashflow-Immobilie können neben LTV beispielsweise DSCR, ICR oder Debt Yield relevant sein.

Wichtig ist weniger, möglichst viele Kennzahlen zu produzieren, als die verwendeten Zahlen nachvollziehbar herzuleiten.

5. Bewertung und Kaufpreis

Bei einem Ankauf liegt regelmäßig ein Kaufpreis vor.

Dieser ist jedoch nicht automatisch identisch mit der für den Kreditgeber relevanten Bewertungsbasis.

Bestehende Verkehrswert-, Marktwert- oder andere Gutachten sollten deshalb im Datenraum verfügbar sein, soweit vorhanden.

Gleichzeitig muss klar erkennbar bleiben, welche Bewertungsbasis jeweils verwendet wird.

Market Value, Mortgage Lending Value und andere prudente beziehungsweise kreditgeberspezifische Wertansätze dürfen nicht ohne Weiteres gleichgesetzt werden.

6. Bestehende Finanzierung

Bei einer Refinanzierung ist die bestehende Fremdfinanzierung besonders wichtig.

Kapitalgeber sollten nachvollziehen können, welche Darlehen bestehen, wann sie fällig werden, welche Sicherheiten vereinbart wurden und welche Beträge abgelöst werden müssen.

Auch bestehende Covenants oder sonstige relevante Verpflichtungen können eine Rolle spielen.

Je früher die tatsächliche Ablösesumme und die vorhandene Sicherheitenstruktur geklärt sind, desto belastbarer lässt sich der neue Kapitalbedarf bestimmen.

7. Businessplan

Bei Value-Add-Projekten, Repositionierungen und Entwicklungen reicht eine Betrachtung des Ist-Zustands nicht.

Der Kapitalgeber finanziert zumindest teilweise eine zukünftige Entwicklung.

Deshalb muss der Businessplan erklären: Wo steht das Objekt heute? Welche Maßnahmen sollen durchgeführt werden? Was kosten diese Maßnahmen? Wann werden sie umgesetzt? Welche Auswirkungen werden auf Vermietung, Cashflow und Wert erwartet? Und wie wird das Projekt am Ende refinanziert oder verkauft?

Ein belastbarer Businessplan sollte dabei nicht ausschließlich aus einem optimistischen Base Case bestehen.

Kapitalgeber interessieren sich auch dafür, was bei Verzögerungen, höheren Kosten oder schwächerem Cashflow passiert.

8. CapEx und Investitionsbedarf

CapEx ist bei vielen Bestandsimmobilien ein zentraler Bestandteil des Underwritings.

Dabei geht es nicht nur um bereits beschlossene Modernisierungen.

Auch technischer Zustand, Energieperformance, zukünftiger Investitionsbedarf und regulatorische Anforderungen können relevant werden.

Ein Kapitalgeber möchte erkennen können, welcher CapEx bereits in den Businessplan eingerechnet wurde und welche zusätzlichen Risiken bestehen.

Ein Objekt mit attraktivem aktuellen Cashflow kann wirtschaftlich deutlich anders aussehen, wenn kurz nach Closing erhebliche Investitionen notwendig werden.

Projektentwicklung: zusätzliche Unterlagen

Bei einer Projektentwicklung verschiebt sich der Schwerpunkt.

Der Kapitalgeber finanziert nicht nur einen bestehenden Vermögenswert, sondern zusätzlich Entwicklungs- und Fertigstellungsrisiken.

Besonders relevant werden deshalb:

• Projektkalkulation
• Baurecht
• Genehmigungsstatus
• Bauverträge bzw. Vergabestand
• Kostenreserven
• Bauzeitenplan
• Vorvermietung bzw. Vorverkauf
• Grundstückswert
• bereits eingesetztes Eigenkapital
• Cost-to-Complete
• Exit- bzw. Refinanzierungsstrategie

Bestandsobjekt und Projektentwicklung im Vergleich

Die Übergänge können fließend sein.

Ein stark zu repositionierendes Bestandsobjekt kann aus Finanzierungssicht bereits viele Merkmale einer Entwicklung aufweisen.

Hotelimmobilien benötigen zusätzliche operative Daten

Bei Hotels reicht eine klassische Rent-Roll-Betrachtung häufig nicht aus.

Je nach Betreiber- und Vertragsstruktur können operative Kennzahlen, Betreiberinformationen und historische sowie prognostizierte Hotelperformance relevant werden.

Dazu können beispielsweise Belegung, Durchschnittsrate, Zimmerumsätze, Gesamtumsatz, Ergebnisgrößen, Revenue Mix, Saisonabhängigkeit sowie FF&E- und CapEx-Themen gehören.

Bei einem langfristig verpachteten Hotel verschiebt sich der Schwerpunkt dagegen stärker auf Pächterqualität, Pachtvertrag und Nachhaltigkeit der Pacht.

Auch hier gilt: Assetklasse und Vertragsstruktur bestimmen die notwendigen Finanzierungsunterlagen.

Der häufigste Fehler: Zahlen, die nicht zusammenpassen

Eine der wichtigsten Qualitätsprüfungen erfolgt noch vor der Kapitalgeberansprache.

Alle zentralen Zahlen sollten miteinander abgestimmt sein.

Wenn das Exposé eine andere Mietfläche nennt als der Rent Roll, der Businessplan einen anderen Kaufpreis als das Investment Memorandum verwendet oder die Finanzierungsanfrage von anderen CapEx-Kosten ausgeht als das technische Budget, entstehen vermeidbare Rückfragen.

Besonders problematisch sind Abweichungen bei:

Ein professioneller Datenraum sollte deshalb über eine klare Single Source of Truth für die wichtigsten Kennzahlen verfügen.

• Kaufpreis beziehungsweise Wert
• Miete
• Fläche
• Leerstand
• CapEx
• bestehender Verschuldung
• gewünschtem Kreditbetrag

Was gehört in eine gute Finanzierungsanfrage?

Eine gute Finanzierungsanfrage muss nicht von Beginn an Hunderte Dokumente enthalten.

Für eine erste qualifizierte Ansprache sollte sie aber genug Informationen liefern, damit ein Kapitalgeber entscheiden kann, ob die Transaktion grundsätzlich zu seinem Kreditprofil passt.

Ein prägnantes Financing Memorandum sollte insbesondere Transaktion, Objekt, Kreditnehmer, Kapitalbedarf, vorhandenes Eigenkapital, bestehende Finanzierung, Cashflow beziehungsweise Businessplan und geplanten Exit verständlich zusammenführen.

Vertiefende Unterlagen können anschließend im Datenraum bereitgestellt werden.

Das ist effizienter, als entweder zu wenig Informationen zu versenden oder einen Kapitalgeber bereits beim Erstkontakt mit einem unstrukturierten Datenraum zu konfrontieren.

Informationen stufenweise bereitstellen

Gerade bei vertraulichen Transaktionen kann es sinnvoll sein, Informationen in mehreren Stufen zur Verfügung zu stellen.

Eine erste anonymisierte oder reduzierte Darstellung ermöglicht die Prüfung des grundsätzlichen Fits.

Nach entsprechendem Prozessschritt können detailliertere Objekt-, Unternehmens- und Vertragsdaten bereitgestellt werden.

Das Ziel ist nicht Geheimhaltung um jeden Preis.

Es geht darum, die richtige Information zum richtigen Zeitpunkt an einen tatsächlich relevanten Finanzierungspartner zu geben.

Ein guter Datenraum beschleunigt nicht automatisch jede Finanzierung

Auch mit perfekten Unterlagen bleiben Kreditentscheidung, Bewertung, Due Diligence und interne Gremienprozesse erforderlich.

Gute Daten können diese Prozesse nicht ersetzen.

Sie können jedoch Rückfragen reduzieren und verhindern, dass eine grundsätzlich finanzierbare Transaktion an inkonsistenten oder fehlenden Informationen hängen bleibt.

Ein Datenraum ist kein Ersatz für Kreditqualität.

Er macht Kreditqualität lediglich prüfbar.

Fazit: Finanzierungsunterlagen sollen eine Kreditentscheidung ermöglichen

Die entscheidende Frage lautet nicht: „Welche Unterlagen möchte die Bank?“

Sondern: „Welche Informationen benötigt ein Kapitalgeber, um Risiko, Kapitalbedarf und Rückzahlung nachvollziehen zu können?“

Bei einem Bestandsobjekt sind das insbesondere Immobilie, Cashflow, Mietverträge, Bewertung, Sponsor und bestehende Finanzierung.

Bei einer Projektentwicklung kommen Kosten, Baurecht, Zeitplan, Fertigstellungsrisiko und zukünftiger Exit hinzu.

Eine professionelle Finanzierungsvorbereitung besteht deshalb nicht darin, möglichst viele PDFs in einen Datenraum zu laden.

Sie besteht darin, alle entscheidungsrelevanten Informationen vollständig, konsistent und nachvollziehbar aufzubereiten.

Fox Capital strukturiert Immobilienfinanzierungen grundsätzlich ab 10 Mio. Euro und adressiert dafür ein Netzwerk von mehr als 8.000 Kapitalgebern und Investoren.