Asset Deal
Verkauf der Hotelimmobilie beziehungsweise der einzelnen Vermögenswerte.
Hotelimmobilien verkaufen
Hotel verkaufen – strukturiert, diskret und an den passenden Investor
Der Verkauf einer Hotelimmobilie unterscheidet sich wesentlich von der Veräußerung klassischer Gewerbeimmobilien. Neben Lage, Gebäudequalität und Ertragssituation bestimmen insbesondere Betreiberstruktur, Pacht- oder Managementvertrag, Restlaufzeiten, CapEx-Bedarf, Markenbindung und die zukünftige Positionierung den Investorenkreis und die Kaufpreisbildung.
Fox Capital begleitet Eigentümer bei der strukturierten und diskreten Veräußerung von Hotelimmobilien. Dabei verbinden wir Transaktionserfahrung mit einem gewachsenen Netzwerk aus Hotelinvestoren, Family Offices, institutionellen Anlegern, Betreibern und Finanzierungspartnern.
Entscheidend ist nicht, möglichst viele Käufer anzusprechen. Entscheidend ist, diejenigen Investoren zu identifizieren, für die Standort, Betreiberstruktur, Investmentvolumen und Risikoprofil tatsächlich passen.
„Der richtige Käufer macht den Unterschied.“
Was bestimmt den Wert einer Hotelimmobilie?
Der Wert eines Hotels wird nicht allein durch Lage und Immobilienqualität bestimmt. Wesentlichen Einfluss haben auch die operative Performance, die Betreiberstruktur und die vertraglichen Rahmenbedingungen.
- Standort und Mikrolage
- Zimmeranzahl und Flächen
- ADR
- RevPAR
- Auslastung
- GOP / EBITDA
- Höhe und Struktur der Pacht
- Laufzeit des Pacht- oder Managementvertrags
- Betreiberbonität
- Franchise- und Markenbindung
- FF&E
- CapEx und Instandhaltungsbedarf
- Erweiterungs- und Entwicklungspotenzial
- alternative Nutzungsmöglichkeiten
- Betreiberfreiheit
Hotelimmobilie, Hotelbetrieb oder Gesellschaft verkaufen?
Je nach Ausgangslage kommen unterschiedliche Transaktionsstrukturen in Betracht.
Share Deal
Verkauf von Anteilen an der Objekt- oder Betriebsgesellschaft.
Betriebsverkauf
Veräußerung des operativen Hotelbetriebs.
Immobilie und Betrieb
Kombinierte Transaktionsstruktur, insbesondere bei eigentümergeführten Hotels oder komplexeren Betreiberkonstellationen.
Welche Struktur sinnvoll ist, hängt unter anderem von Eigentumsverhältnissen, Betreiberstruktur, Steuern, Finanzierung und dem potenziellen Käuferkreis ab.
Betreiberfreies Hotel verkaufen
Betreiberfreie Hotelimmobilien sprechen teilweise einen anderen Investorenkreis an als langfristig verpachtete Objekte. In Betracht kommen unter anderem Hotelgesellschaften, Betreiber-Investoren, Family Offices, Private-Equity-Investoren und Value-Add-Käufer.
Die Betreiberfreiheit kann zusätzliche strategische Optionen eröffnen, etwa eine Repositionierung, einen Markenwechsel oder den Abschluss eines neuen Pacht- oder Managementvertrags.
Hotel mit Pachtvertrag verkaufen
Ein bestehender Pachtvertrag kann den Wert einer Hotelimmobilie stabilisieren, zugleich aber den Käuferkreis und die zukünftige Nutzung beeinflussen. Wichtige Faktoren sind insbesondere:
- Pachthöhe und Pachtquote
- Indexierung
- Restlaufzeit
- Verlängerungsoptionen
- Betreiberbonität
- Garantien und Sicherheiten
- Instandhaltungsregelungen
- FF&E-Verpflichtungen
- Change-of-Control-Regelungen
Wer kauft Hotelimmobilien?
Institutionelle Investoren
Fokus häufig auf etablierten Standorten, langfristigen Cashflows und bonitätsstarken Betreibern.
Family Offices
Teilweise flexiblere Investmentstrategien und Strukturen.
Private Equity und Opportunity Funds
Insbesondere bei Repositionierung, Betreiberwechsel oder Value-Add-Potenzial.
Hotelgesellschaften und Betreiber
Vor allem interessant bei betreiberfreien Hotels oder strategischer Expansion.
Internationale Investoren
Kapital aus Deutschland und internationalen Märkten mit unterschiedlichen Investmentprofilen.
Projektentwickler und Redevelopment-Investoren
Bei Erweiterung, Umnutzung oder umfassender Neupositionierung.
Unser Prozess beim Hotelverkauf
- Schritt 01
Erstprüfung
Objekt, Standort, Betreiber, Verträge und wirtschaftliche Kennzahlen.
- Schritt 02
Positionierung
Investment Story, Zielkäufer und geeignete Transaktionsstruktur.
- Schritt 03
Kaufpreiseinschätzung
Einordnung anhand von Ertragssituation, Betreiberstruktur, Marktumfeld und Vergleichstransaktionen.
- Schritt 04
Verkaufsunterlagen
Teaser, Investment Memorandum und strukturierter Datenraum.
- Schritt 05
Investorenansprache
Gezielte Ansprache geeigneter Investoren statt undifferenzierter Marktansprache.
- Schritt 06
Angebote und Due Diligence
Begleitung von LOI, Verhandlungen, Käuferprüfung und Due Diligence.
- Schritt 07
Closing
Begleitung bis zum Abschluss der Transaktion.
Off-Market oder strukturierter Verkaufsprozess?
Diskreter Off-Market-Verkauf
Geeignet insbesondere bei:
- ›laufendem Hotelbetrieb
- ›sensibler Betreiber- oder Mitarbeitersituation
- ›begrenztem Käuferkreis
- ›besonderem Diskretionsbedarf
- ›vertraulichen Finanzierungssituationen
Strukturierter Verkaufsprozess
Geeignet insbesondere dann, wenn:
- ›mehrere qualifizierte Käufer angesprochen werden sollen
- ›Wettbewerb zwischen Investoren sinnvoll ist
- ›eine belastbare Marktpreisfindung unterstützt werden soll
Welche Strategie geeignet ist, wird für jedes Objekt individuell festgelegt.
Welche Unterlagen werden beim Hotelverkauf benötigt?
- Grundbuch- und Eigentumsunterlagen
- Flächen- und Zimmeraufstellungen
- Pacht-, Miet- oder Managementverträge
- Betreiberinformationen
- wirtschaftliche Hotelkennzahlen
- ADR, RevPAR und Auslastung
- CapEx- und FF&E-Informationen
- Energieausweis
- technische Unterlagen
- Genehmigungen und Brandschutzunterlagen
- Planunterlagen
- Franchise- und Markenverträge
Welche Hotels begleitet Fox Capital?
- Stadthotels
- Business Hotels
- Leisure Hotels
- betreiberfreie Hotels
- Hotels mit Pacht- oder Managementvertrag
- Serviced Apartments
- Hotelportfolios
- Projektentwicklungen und Repositionierungen
Sie prüfen den Verkauf einer Hotelimmobilie?
Im Rahmen eines vertraulichen Erstgesprächs prüfen wir die Ausgangssituation, die mögliche Positionierung der Immobilie und die grundsätzlich relevanten Investorengruppen.
FAQ
Häufige Fragen zum Hotelverkauf
Kurze Antworten aus der Praxis – und ein Hinweis darauf, wann ein Nachbarbereich der bessere Weg ist.
Wie verkauft man ein Hotel?
Ein Hotelverkauf beginnt in der Regel mit der Analyse von Immobilie, Betreiberstruktur, wirtschaftlicher Performance und Vertragslage. Anschließend werden Positionierung, Zielkäufer und Verkaufsstrategie festgelegt.
Wie wird der Wert einer Hotelimmobilie ermittelt?
Neben Lage und Immobilienqualität sind insbesondere Ertragssituation, Betreibervertrag, Betreiberbonität, CapEx, Marktumfeld und Entwicklungsmöglichkeiten relevant.
Wie lange dauert ein Hotelverkauf?
Die Dauer hängt von Objekt, Käuferkreis, Transaktionsstruktur und Umfang der Due Diligence ab. Komplexe Betreiber- oder Gesellschaftsstrukturen können den Prozess verlängern.
Kann ein Hotel diskret verkauft werden?
Ja. Insbesondere bei laufendem Betrieb kann eine gezielte Off-Market-Ansprache sinnvoll sein.
Kann ein Hotel mit laufendem Pachtvertrag verkauft werden?
Ja. Dabei beeinflussen insbesondere Pachthöhe, Laufzeit, Betreiberbonität und Vertragsgestaltung den Investorenkreis und die Bewertung.
Wer kauft Hotelimmobilien?
Zu den Käufergruppen zählen institutionelle Investoren, Family Offices, Hotelgesellschaften, Private-Equity-Investoren, internationale Investoren und spezialisierte Immobilienunternehmen.
Kann auch eine Hotelgesellschaft verkauft werden?
Ja. Je nach Struktur kann neben der Immobilie auch eine Objekt- oder Betriebsgesellschaft Gegenstand einer Transaktion sein.
Welche Kennzahlen interessieren Hotelinvestoren?
Zu den wichtigen Kennzahlen zählen unter anderem ADR, RevPAR, Auslastung, GOP beziehungsweise EBITDA sowie Pacht- und Kostenstrukturen.
Ist ein betreiberfreies Hotel leichter zu verkaufen?
Nicht zwingend. Betreiberfreiheit kann zusätzliche strategische Möglichkeiten eröffnen, während ein langfristiger Vertrag mit einem bonitätsstarken Betreiber für andere Investorengruppen attraktiver sein kann.