Refinanzierung & Restrukturierung: Warum es sich lohnt, bestehende Finanzierungen frühzeitig zu überdenken

Wenn bestehende Finanzierungen auf neue Rahmenbedingungen treffen

Ob Immobilienbestandshalter, Projektentwickler oder mittelständisches Unternehmen: Finanzierungen werden häufig über viele Jahre abgeschlossen. Während dieser Zeit können sich sowohl die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen als auch die Anforderungen der Kapitalgeber erheblich verändern.

Eine ursprünglich passende Finanzierungsstruktur entspricht daher nicht zwangsläufig noch den aktuellen Bedürfnissen.

Sinkende Immobilienbewertungen, veränderte Cashflows, höhere Anforderungen an Eigenkapital und Besicherung oder eine zurückhaltendere Kreditvergabepolitik können dazu führen, dass bestehende Darlehen nicht mehr zu den bisherigen Konditionen verlängert werden.

Auch bei Unternehmensfinanzierungen stellt sich zunehmend die Frage, ob traditionelle Bankdarlehen, bestehende Kreditlinien oder auslaufende Anleihen weiterhin die geeignete Finanzierungslösung darstellen.

Eine rechtzeitige Überprüfung der Kapitalstruktur ist deshalb keine Frage wirtschaftlicher Schwierigkeiten, sondern Teil einer vorausschauenden Finanzierungsstrategie.

Immobilienfinanzierung: Mehr als eine klassische Prolongation

Insbesondere bei Immobilienfinanzierungen kann eine anstehende Darlehensfälligkeit neue Anforderungen mit sich bringen.

Während bei der ursprünglichen Finanzierung möglicherweise andere Marktwerte, Beleihungsausläufe oder Ertragserwartungen zugrunde lagen, muss die Anschlussfinanzierung unter den jeweils aktuellen Bedingungen strukturiert werden.

Dabei können unterschiedliche Situationen entstehen:

• Die bisherige Bank möchte ihr Engagement reduzieren oder nicht verlängern.
• Eine veränderte Immobilienbewertung führt zu einer Finanzierungslücke.
• Der Beleihungsauslauf (LTV) oder Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) entspricht nicht mehr den ursprünglichen Vereinbarungen.
• Ein geplanter Verkauf oder Projektabschluss verzögert sich.
• Für Modernisierungen, Repositionierungen oder weitere Investitionen wird zusätzliches Kapital benötigt.

Nicht immer ist eine einfache Darlehensverlängerung die wirtschaftlich sinnvollste Lösung.

Je nach Ausgangssituation können alternative Finanzierungspartner, Bridge-Finanzierungen, Whole Loans oder die Ergänzung durch Mezzanine-Kapital beziehungsweise Preferred Equity zusätzliche Handlungsmöglichkeiten schaffen.

Entscheidend ist eine Kapitalstruktur, die sowohl die aktuellen wirtschaftlichen Gegebenheiten als auch die zukünftige Strategie des Investors berücksichtigt.

Unternehmensfinanzierung: Auslaufende Kredite und Anleihen neu strukturieren

Auch Unternehmen stehen regelmäßig vor der Aufgabe, bestehende Finanzverbindlichkeiten neu zu ordnen.

Neben klassischen Bankdarlehen betrifft dies beispielsweise Schuldscheindarlehen, Unternehmensanleihen, syndizierte Kredite oder revolvierende Kreditlinien.

Veränderungen der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, neue Investitionsvorhaben oder eine Anpassung der Unternehmensstrategie können eine Überprüfung der gesamten Finanzierungsstruktur erforderlich machen.

Dabei geht es nicht ausschließlich um die Sicherstellung einer Anschlussfinanzierung.

Eine strategische Refinanzierung kann unter anderem folgende Ziele verfolgen:

• Verlängerung bestehender Finanzierungslaufzeiten
• Anpassung von Covenants und sonstigen Kreditbedingungen
• Ablösung bestehender Darlehen oder fälliger Anleihen
• Zusammenführung unterschiedlicher Finanzierungsinstrumente
• Verbesserung der Liquiditäts- und Kapitaldienststruktur
• Einbindung zusätzlicher oder alternativer Kapitalgeber
• Neuausrichtung der Fremd- und Eigenkapitalstruktur

Insbesondere bei komplexeren Finanzierungsstrukturen kann die Kombination verschiedener Kapitalquellen sinnvoll sein.

Neben etablierten Banken kommen dabei abhängig von der jeweiligen Transaktion auch Debt Funds, Private-Debt-Anbieter, Family Offices oder andere institutionelle Kapitalpartner infrage.

Was passiert, wenn die bisherige Bank nicht verlängert?

Die Entscheidung eines Kreditinstituts, eine bestehende Finanzierung nicht oder nur eingeschränkt fortzuführen, muss nicht zwangsläufig auf wirtschaftliche Schwierigkeiten des Kreditnehmers zurückzuführen sein.

Auch veränderte Risikostrategien, interne Kreditrichtlinien oder eine Reduzierung des Engagements in bestimmten Branchen beziehungsweise Assetklassen können ausschlaggebend sein.

Umso wichtiger ist es, die Ursachen frühzeitig zu analysieren und mögliche Alternativen zu entwickeln.

Eine unabhängige Finanzierungsberatung kann dabei helfen, bestehende Strukturen aus einer anderen Perspektive zu bewerten, unterschiedliche Lösungsansätze gegenüberzustellen und geeignete Kapitalpartner gezielt anzusprechen.

Denn nicht jeder Kapitalgeber verfolgt dieselbe Finanzierungsstrategie oder verfügt über die gleiche Risikobereitschaft.

Refinanzierung und Restrukturierung – wo liegt der Unterschied?

Obwohl beide Begriffe häufig gemeinsam verwendet werden, verfolgen sie unterschiedliche Schwerpunkte.

Bei einer Refinanzierung steht in erster Linie die Ablösung oder Neuvereinbarung bestehender Finanzverbindlichkeiten im Vordergrund. Dies kann durch den bisherigen Kreditgeber oder unter Einbindung neuer Finanzierungspartner erfolgen.

Eine finanzwirtschaftliche Restrukturierung geht einen Schritt weiter. Hierbei wird die bestehende Kapitalstruktur umfassender überprüft und gegebenenfalls neu geordnet.

Dazu können beispielsweise Anpassungen von Laufzeiten, Tilgungsprofilen, Covenants und Sicherheiten sowie die Einbindung zusätzlicher Eigen- oder Fremdkapitalinstrumente gehören.

Eine solche Restrukturierung ist keineswegs ausschließlich Unternehmen oder Immobilieninvestoren in wirtschaftlichen Schwierigkeiten vorbehalten. Sie kann ebenso Bestandteil einer strategischen Neuausrichtung oder der Vorbereitung zukünftiger Investitionen sein.

Bei sanierungs- oder insolvenzrechtlichen Fragestellungen ist zusätzlich die Einbindung entsprechend spezialisierter Rechts- und Sanierungsberater erforderlich.

Der richtige Zeitpunkt: Handeln, bevor Handlungsdruck entsteht

Ein häufig unterschätzter Faktor bei Refinanzierungen ist der zeitliche Vorlauf.

Wer erst kurz vor Ablauf eines Darlehens mit der Suche nach einer Anschlussfinanzierung beginnt, reduziert unter Umständen seine Verhandlungsmöglichkeiten erheblich.

Die Analyse bestehender Kreditvereinbarungen, die Aufbereitung aktueller Finanzierungsunterlagen, die Entwicklung einer geeigneten Kapitalstruktur sowie die Ansprache und Prüfung alternativer Finanzierungspartner benötigen Zeit.

Gerade bei komplexen Immobilienfinanzierungen, größeren Unternehmensdarlehen oder auslaufenden Anleihen empfiehlt es sich deshalb, möglichst bereits zwölf bis 24 Monate vor der vereinbarten Fälligkeit mit einer strukturierten Überprüfung zu beginnen.

Ein ausreichender zeitlicher Vorlauf ermöglicht es, verschiedene Finanzierungsalternativen sorgfältig zu prüfen und nicht ausschließlich unter dem Druck einer unmittelbar bevorstehenden Fälligkeit entscheiden zu müssen.

Fazit: Die richtige Kapitalstruktur ist keine Frage der Vergangenheit

Finanzierungen, die vor einigen Jahren optimal strukturiert wurden, müssen unter veränderten Marktbedingungen nicht zwangsläufig weiterhin die wirtschaftlich sinnvollste Lösung darstellen.

Eine frühzeitige Refinanzierung oder finanzwirtschaftliche Restrukturierung bietet Immobilieninvestoren und Unternehmen die Möglichkeit, bestehende Verbindlichkeiten neu zu bewerten, alternative Kapitalquellen zu erschließen und ihre finanzielle Handlungsfähigkeit langfristig zu sichern.

Entscheidend ist dabei nicht die Anzahl der kontaktierten Finanzierungspartner, sondern die Entwicklung eines überzeugenden Finanzierungskonzepts, das zu den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und den Anforderungen geeigneter Kapitalgeber passt.

Fox Capital – Refinanzierung & Restrukturierung

Fox Capital begleitet Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Unternehmen bei der Refinanzierung auslaufender Darlehen und Anleihen sowie bei der strategischen Neuordnung bestehender Kapitalstrukturen.

Als unabhängiger Corporate-Finance- und Debt-Advisor unterstützen wir unsere Mandanten von der Analyse der Ausgangssituation über die Entwicklung alternativer Finanzierungsmodelle bis hin zur gezielten Ansprache geeigneter nationaler und internationaler Kapitalpartner.

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