Checkliste · Wohnen
Wohnportfolio verkaufen – ohne Überraschungen in der Due Diligence.
Mietermittlung, Mietpotenzial, ESG und Rechtsrisiken bestimmen den Faktor. Über 60 Prüfpunkte für Eigentümer und Bestandshalter.
Checkliste · Wohnen
Was institutionelle Käufer bei Wohnen zuerst prüfen
- 1Die Mietaufstellung ist Ihr wichtigstes Dokument. Ist-Miete je Einheit, Fläche, Vertragsbeginn, Staffel- oder Indexmiete, Kaution, Leerstand – konsistent zu Mietverträgen und Buchhaltung.
- 2Das Mietpotenzial muss belegbar sein, nicht behauptet. Vergleichsmieten, Mietspiegel, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage bestimmen, wie viel Reversion ein Käufer tatsächlich einpreist.
- 3Nicht umlagefähige Kosten drücken den Faktor. Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis pro Quadratmeter gehören transparent aufbereitet – Käufer rechnen ohnehin mit eigenen Ansätzen.
- 4ESG ist Preisbestandteil geworden. Energieausweis, Heizungstechnik, Baujahresklasse und der CRREM-Pfad entscheiden, ob ein Core-Investor überhaupt bieten darf.
- 5Rechtliche Fallstricke früh ausräumen. Milieuschutz, kommunale Vorkaufsrechte, Belegungsbindungen, Teilungserklärung und laufende Verfahren kippen Prozesse häufiger als der Preis.
- 6Portfolio oder Einzelverkauf ist eine strategische Entscheidung. Bündelung bringt institutionelle Käufer und Geschwindigkeit, Aufteilung oft einen höheren Gesamterlös bei längerer Laufzeit und mehr Aufwand.
- 7Sprechen Sie die richtige Käufergruppe an. Wohnungsunternehmen, Versorgungswerke, Family Offices und Bestandshalter mit Wertschöpfungsstrategie bewerten dasselbe Portfolio unterschiedlich.
- 8Vollständigkeit schlägt Hochglanz. Ein geordneter Datenraum verkürzt die Due Diligence um Wochen – und Wochen sind im Zinsumfeld bares Geld.
- Prüfpunkte
- 60+
- Themenblöcke
- 6
- Ticketgröße
- 10 – 400 Mio. €
Im Dokument
Diese Fragen kommen im ersten Investorencall
- Wie hoch ist die Ist-Miete je Quadratmeter, und wie groß ist der Abstand zur Marktmiete?
- Welche Einheiten sind kurzfristig neu vermietbar, welche langfristig gebunden?
- Wie hoch ist der Instandhaltungsrückstau, und welche Maßnahmen stehen konkret an?
- Gibt es Milieuschutz, Belegungsbindungen oder kommunale Vorkaufsrechte?
- Wie sieht die energetische Situation aus – Ausweis, Heizung, Sanierungsfahrplan?
- Asset Deal oder Share Deal – und welche steuerliche Historie bringt die Objektgesellschaft mit?
Checkliste
Über 60 Prüfpunkte – gegliedert nach Themenblöcken
Diese Liste arbeiten wir vor jeder Ansprache mit dem Eigentümer ab. Die vollständige Fassung mit Erläuterungen erhalten Sie als PDF.
01
Bestand und Mietsituation
- Aktuelle Mietaufstellung je Einheit mit Fläche und Vertragsdatum
- Sämtliche Mietverträge inklusive Nachträge
- Staffel- und Indexmieten, letzte Mieterhöhungen
- Leerstand, Leerstandsgründe und Vermietungshistorie
- Mietrückstände, Mahnverfahren, Räumungsklagen
- Kautionen und deren Verwahrung
- Gewerbeanteil und dessen Vertragslage
02
Mietpotenzial und Wertschöpfung
- Vergleichsmieten und Mietspiegeleinordnung
- Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, ortsübliche Vergleichsmiete
- Fluktuationsrate und realistische Reversion pro Jahr
- Modernisierungspotenzial und umlagefähige Maßnahmen
- Dachgeschossausbau, Nachverdichtung, ungenutztes Baurecht
- Aufteilungspotenzial nach WEG und dessen Restriktionen
03
Kosten und Bewirtschaftung
- Nicht umlagefähige Kosten je Quadratmeter und Jahr
- Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
- Verwaltervertrag, Kündigungsfristen, Vergütung
- Instandhaltungsaufwand historisch und geplant
- Wartungsverträge und Dienstleisterstruktur
- Versicherungen, Schadenhistorie, Selbstbehalte
04
Technik, Zustand und ESG
- Energieausweis je Gebäude und Verbrauchsdaten
- Heizungsart, Alter, Austauschpflicht nach GEG
- Dach, Fassade, Fenster, Steigleitungen – Zustand und Restnutzungsdauer
- Elektrik, Brandschutz, Trinkwasserprüfung nach TrinkwV
- Instandhaltungsrückstau beziffert und priorisiert
- CRREM-Pfad und Stranding-Risiko
- Sanierungsfahrplan mit Kosten und Zeitachse
05
Recht und Öffentliches Baurecht
- Grundbuchauszüge, Lasten, Dienstbarkeiten, Baulasten
- Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheit
- Milieuschutz und Erhaltungssatzung
- Kommunale Vorkaufsrechte und Abwendungserklärungen
- Belegungsbindungen und Förderdarlehen
- Denkmalschutz und Auflagen
- Laufende Verfahren, Nachbarstreitigkeiten, Altlastenverdacht
06
Struktur, Prozess und Vermarktung
- Asset Deal oder Share Deal inklusive Steuerhistorie der Objektgesellschaft
- Grunderwerbsteuer, Spekulationsfrist, gewerblicher Grundstückshandel
- Bestehende Finanzierung: Vorfälligkeit oder Schuldübernahme
- Anonymisierter Teaser und Exposé mit belastbaren Kennzahlen
- Strukturierter, indexierter Datenraum
- Zielkäuferliste, NDA-Prozess, Prozessbrief mit Zeitplan
- Kaufpreismechanik, Garantiekatalog, Closing-Bedingungen
Download
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