Checkliste · Hotel
Hotel verkaufen – die Prüfliste für einen belastbaren Prozess.
Pachtvertrag, Betreiberbonität, FF&E und Capex entscheiden über den Preis. Über 60 Prüfpunkte aus laufenden Hotelmandaten.
Checkliste · Hotel
Worauf es beim Hotelverkauf wirklich ankommt
- 1Der Pachtvertrag ist das Produkt. Restlaufzeit, Verlängerungsoptionen, Indexierung, Umsatzpachtanteil und Sicherheiten bestimmen den Faktor stärker als Lage oder Zimmerzahl.
- 2Betreiberbonität wird geprüft, nicht geglaubt. Jahresabschlüsse, Konzernhaftung, Patronatserklärungen und die Pachtdeckung (EBITDAR zu Pacht) gehören in den Datenraum – nicht in die Verhandlung.
- 3Trennen Sie Betrieb und Immobilie eindeutig. Wer verkauft: die Immobilie mit Pachtvertrag, das Betreiberunternehmen oder beides? Vacant Possession, OpCo/PropCo oder Sale-and-Manage-Back führen zu völlig unterschiedlichen Käufergruppen.
- 4Performance-Daten machen den Unterschied. ADR, Auslastung, RevPAR und GOP über 36 Monate, bereinigt um Sondereffekte, plus STR-Benchmark gegen das Competitive Set.
- 5Capex ehrlich zeigen. Instandhaltungsrückstau, FF&E-Zyklus, Brandschutz und die technische Gebäudeausrüstung werden in der Due Diligence gefunden – deklarierte Kosten kosten weniger als entdeckte.
- 6Diskretion ist im Hotel kein Luxus. Belegschaft, Betreiber, Banken und Buchungspartner reagieren sensibel. Wir gehen off-market vor und geben Namen erst nach NDA frei.
- 7Käufergruppen unterscheiden sich fundamental. Institutionelle Core-Investoren, Family Offices, Betreiber mit Expansionsplan und opportunistische Repositionierer bewerten dasselbe Haus mit deutlich abweichenden Faktoren.
- 8Steuern und Struktur früh klären. Asset Deal oder Share Deal, Grunderwerbsteuer, Umsatzsteueroption und Betriebsvorrichtungen gehören auf die Agenda des ersten Beratergesprächs.
- Prüfpunkte
- 60+
- Themenblöcke
- 6
- Ticketgröße
- 10 – 400 Mio. €
Im Dokument
Diese Fragen stellt jeder Hotelinvestor
- Wie hoch ist die Pachtdeckung – trägt der Betrieb die vereinbarte Pacht aus eigener Kraft?
- Welche Restlaufzeit hat der Pachtvertrag, und wer zieht die Verlängerungsoption?
- Wie hat sich RevPAR gegenüber dem Competitive Set entwickelt?
- Welcher Capex-Bedarf besteht in den nächsten fünf Jahren – FF&E, Technik, Brandschutz?
- Wer trägt welche Instandhaltung: Dach und Fach beim Eigentümer, Rest beim Pächter?
- Gibt es Franchise-, Management- oder Markenverträge mit eigenen Kündigungs- und Standardklauseln?
Checkliste
Über 60 Prüfpunkte – gegliedert nach Themenblöcken
Diese Punkte arbeiten wir mit Eigentümern ab, bevor der erste Investor angesprochen wird. Die vollständige Fassung mit Erläuterungen erhalten Sie als PDF.
01
Objekt und Betrieb
- Kategorie, Marke, Segment und Positionierung im Markt
- Zimmeranzahl, Zimmerkategorien und durchschnittliche Zimmergröße
- F&B-Flächen, Tagungs- und Konferenzkapazitäten, Wellness
- Stellplätze, Tiefgarage, Anbindung an Flughafen und ÖPNV
- Baujahr, letzte Vollrenovierung, Zustand der Zimmer und Bäder
- Mixed-Use-Anteile und deren rechtliche Abgrenzung
02
Pacht- und Betreiberverträge
- Pachtvertrag im Original inklusive aller Nachträge
- Restlaufzeit, Optionen, Kündigungsrechte, Change-of-Control-Klauseln
- Fixpacht, Umsatzpacht, Mindestpacht und Indexierungsmechanik
- Sicherheiten: Bankbürgschaft, Kaution, Konzern- oder Patronatserklärung
- Instandhaltungsverteilung Dach und Fach versus Inventar
- Franchise-, Management- oder Markenverträge und deren Brand Standards
- Betriebspflicht, Untervermietung, Zustimmungsvorbehalte
03
Performance und Zahlen
- ADR, Auslastung und RevPAR der letzten 36 Monate
- GOP, EBITDAR und Pachtdeckungsgrad nach USALI
- Segmentmix: Business, Leisure, Gruppen, MICE, OTA-Anteil
- Buchungslage und Forecast für die nächsten 12 Monate
- Bereinigung um Sondereffekte und einmalige Zuschüsse
- STR-Benchmark gegen das Competitive Set
- Personalkosten und Kostenstruktur des Betriebs
04
Technik und Capex
- Technical Due Diligence oder aktuelles Zustandsgutachten
- Instandhaltungsrückstau, beziffert und terminiert
- FF&E-Zyklus und FF&E-Rücklage laut Pachtvertrag
- Brandschutzkonzept, Abnahmen, offene Auflagen
- TGA, Aufzüge, Klima, Küchentechnik – Alter und Restnutzungsdauer
- Energieausweis, ESG-Kennwerte, CRREM-Pfad
- Digitale Infrastruktur: PMS, WLAN, Schließsystem
05
Recht und Genehmigungen
- Grundbuch, Lasten, Dienstbarkeiten, Wegerechte
- Baugenehmigung, Nutzungsänderungen, Stellplatzablösen
- Denkmalschutz und daraus folgende Auflagen
- Vorkaufsrechte, Erbbaurecht und dessen Konditionen
- Konzessionen, Gaststättenerlaubnis, Schankgenehmigung
- Laufende Rechtsstreitigkeiten und Versicherungsschäden
- Betriebsübergang nach § 613a bei Erwerb des Betriebs
06
Struktur, Steuern und Prozess
- Asset Deal oder Share Deal – Konsequenzen für beide Seiten
- Grunderwerbsteuer, Umsatzsteueroption, Betriebsvorrichtungen
- Bestehende Finanzierung: Vorfälligkeit, Übernahmefähigkeit
- Anonymisierter Teaser und Exposé nach Investorenlogik
- Strukturierter Datenraum mit Indexierung
- Zielkäuferliste, NDA-Prozess und Prozessbrief mit Zeitplan
- Kaufpreismechanik, Garantien und Closing-Bedingungen
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- Erstgespräche sind bei uns grundsätzlich kostenfrei.